Archiv verlassen und diese Seite im Standarddesign anzeigen : Tipps zum Kauf der ersten Eigentumswohnung
Hallo Zusammen!
Bei mir ist es soweit. Ich möchte mir meine erste Eigentumswohnung zulegen. Allerdings nicht zum selber bewohnen, sondern sie soll vermietet werden.
Da es wie schon geschrieben meine erste Immobilie ist, die ich kaufe, habe ich nicht sehr viel Erfahrung.
Vielleicht habt ihr ein oder zwei (oder auch sehr gerne viele) Tipps für mich, auf was ich achten muss, was wichtig ist, etc.
Ich bin über alles dankbar!
Vielen Dank im voraus!
Hast du schon eine Hütte in aussicht?
The Banker
20.05.2011, 13:58
Lage, Lage, Lage.
Also wenn ich noch kein eigenes Haus oder eigene Wohnung hätte die ich selber bewohnen würde, würde ich mir keine Mietimmobilie zulegen. Aber das ich nur meine persönliche Meinung.
Generell gelten auch bei einer Mietimmobilie die drei wichtigsten Grundregeln:
1. Lage
2. Lage
3. Lage
;)
Ein Hinweis: Steuerlich sehr interessant (aber leider auch selten) sind Denkmalschutzimmobilien, bei denen die Modernisierungskosten nach §§7i und 7h EStG innerhalb von 12 Jahren steuerlich abgeschrieben werden können (gilt auch bei Eigennutzung!).
Aber auch hier gilt das berümte "Lage, Lage, Lage ..."
Auch an die Folgekosten beim Kauf denken.
Notar- und Maklergebühren werden auch nochal auf den Kaufpreis draufgeschlagen.
Gruß
Martin
der beste Tipp: nicht kaufen...
...die denkbar schlechteste Form, um in eine Immobilie zu investieren. Einzige Ausnahme, du bekommst die Dinger sehr günstig von der Bank oder in Insolvenz befindlichen Vorbesitzer...
der beste Tipp: nicht kaufen...
zählt das auch auf mietshäuser ?
Wenn 1. Immobilie, dann Eigennutzung.
Mischimmobilie.....Geschäft(e) plus darüber Mietwohnungen....
bei einer Wohnung, schauen ob man die Wohnung als möbliert zu gutem Geld an eine Firma, für dessen ausländische Mitarbeiter vermietet werden kann....hatten wir bei einem Appartment auch mal gemacht....gezwungener massen wurden wir zu unser Glück gezwungen ;) ....
Gruss
Wum
Nochmal würde ich das Abenteuer "Vermietung" nicht machen. Solange alles gut läuft, ist alles bestens. Was aber, wenn der Mieter nicht zahlt (man kann jemanden nur bis zur Nasenspitze schauen, nicht in seinen Hirnkasten)?! Dann gibt´s Ärger, Kosten etc.
mindesten 51% der Eigentumsanteile halten. Ich hätte keinen Bock in einer Gemeinschaft nix zu sagen bzw. entscheiden zu haben.
Höre da nur Mist von meinen Mandanten.
Lieber ein MFH kaufen, da ist dein Risiko beim Leerstand nicht ganz so groß als wenn 100% der Miete weg bleiben und die Finanzierung gefährdet wird.
ich habe selbst 4 Wohnungen die vermietet sind und kann dir zur Zeit nur davon abraten, ausser du kaufst zu einem Superpreis in Toplage. Die Mieter sind zur Zeit mies wie nie, die Kreditzinsen für Wohnraumfinanzierung entsprechend niedrig, gute Mieter zu finden ist sehr schwer. Ausnahmen sind wie gesagt Toplagen, dort bekommt man gute Mieter, aber die Kaufpreise für solche Wohnungen sind meist astronomisch hoch.
Wenn du die Belastung ohne Mieteinnahmen tragen kannst immer eine gute Idee ;)
Und das LLL hatten wir ja schon =)
big butchi
20.05.2011, 19:30
interessant wäre zu wissen, wo du eine wohnung suchst.
in österreich sind meiner meinung nach die preise derzeit wieder "blasenähnlich" in der höhe.
in deutschland :grb:
dann wäre interessant wie groß die wohnung sein soll usw, usw, usw...
lg
am lukrativsten sind meiner Meinung nach kleine Singlewohnungen (max 45qm), in nicht allzu abgelegenen Randbezirken, mit dem Vor/Nachteil das du relativ häufig Mieter wechsel haben wirst. Diese Wohnungen sind aber schwer zu bekommen da bei Investoren sehr beliebt.
Der Novize
20.05.2011, 21:08
Ich schlage bevorzugt im Segment bis 45 qm zu. Vermietung bevorzugt an Studenten. Die Rendite ist nicht überragend, jedoch könnte ich einen Mietausfall (warum auch immer) einige Zeit verkraften, ohne andersweitig ins Schleudern zu kommen.
Was meiner Meinung nach zu beachten ist:
1. Das mit der Lage ist mit das Wichtigste. Anbindung an Bus, Bahn, sonstige Infrastruktur.
2. Wie hoch ist die derzeitige Rücklage? Das wird spannend, sobald größere Umbaumaßnahmen nötig werden, die ja anteilig auf die Eigentümer (nicht Mieter!) umgelegt werden.
3. Sind Modernisierungen (hier könnte der Mieter auch die Miete unter gewissen Umständen mindern) geplant? Gibt es Probleme mit der Heizung, Dämmung, Dach etc?
4. Lass Dir das letzte Protokoll der Eigentümerversammlung geben.
5. Gibt es eine Hausverwaltung, wieviel kostet die und was macht sie alles? Wenn ja, vor dem Kauf unbedingt mit Verwalter sprechen.
6. Werden Verbrauchswerte (Heizung, Wasser) über eine externe Firma abgelesen (die Zähler müssen in einem bestimmten Zeitraum ausgetauscht werden) und was kostet die?
7. Ist die Wohnung bereits vermietet? Kauf bricht nicht Miete! Wer ist der Mieter und vor allem wie?
Hier findest Du auch Hilfe:
http://www.vermieter-forum.com
Grüße, Stephan.
Da Eigentumswohnungen inzwischen eher zu den eigengenutzten als zu den Anlageimmobilien gehören, sind die Kaufpreise im Verhältnis zur Mieteinnahme höher als bei einem Mehrfamilienwohnhaus, das eigentlich immer aus Renditegründen erworben wird.
In meiner Region, einem Landkreis in Mittelhessen, beträgt der Kaufpreis einer unvermieteten Eigentumswohnung das ca. 18,5-fache der Jahresmiete, im Gegensatz dazu beträgt der Kaufpreis eines Mehrfamilienwohnhauses nur das ca. 12,4-fache der Jahrsmiete. Vermietete, d.h. eher nicht zur Eigennutzung verwendete Eigentumswohnungen (hierzu gehören in der Regel die auch zuvor mehrfach genannten kleineren Appartements und Wohnungen, die häufig an Studenten vermietet werden) werden mit der ca. 15,6-fachen Jahresmiete gehandelt.
Anhand dieser aus dem Marktgeschehen abgeleiteten Rohertragsvervielfältiger wird ersichtlich, dass die Rendite einer Eigentumswohnung geringer ausfällt als die eines Mehrfamilienwohnhauses. Dieser Effekt ist nicht regional begrenzt, jedoch können regionale Unterschiede in der Differenz der Vervielfältiger bestehen.
ulrich`s Beitrag mal wieder die essenz. Man kann dem mann nicht oft genug sagen, er ist wohl häufig ein X aber er hat zu 99.99 % Recht.
:gut:
Es kommt auf die Rahmenbedingungen an. Kapitalrendite ?
In welchem Zustand ist die Immobilie ? (Rücklagen für Instandhaltung!)
Wenn es sich um eine Wohnung in einem MFH handelt, wer ist der Verwalter ? (Gibt es eine Immo-Gesellschaft, die sich darum kümmert ? Kosten ?
LLL hatten wir schon.
Immobilien die im Handling einfacher sind, sind Garagen. Klingt erst mal komisch, aber:
- Gute Rendite
- Kaum Unterhalt (ab und zu eine Glühbirne)
- Auch hier: LLL
- In Ballungszentren fast immer gut gebucht
big butchi
21.05.2011, 08:29
generell vom kauf von immobilien abzuraten ist nicht richtig, da es, wie bereits oben erwähnt, auf sehr viele rahmenbedingungen ankommt.
aber kaufen würde ich nur dann, wenn du das geld übrig hast.
lg
Wenn ich den TS richtig verstehe will er nicht wissen, ober er kaufen sollte oder nicht. Er sucht Tipps zum Kauf, die Entscheidung dürfte also schon gefallen sein.
Sämtliche Pauschalaussagen pro oder contra sind völlig für den Eimer, ohne dass man einen Überblick über die Gesamt(Vermögens-, Familien-, Lebensplanungs-, etc...)situation hat.
@TS: Lass dir vor Ort einen Profi empfehlen, der weiß genau worauf es beim Kauf ankommt. Und falls du die Gesamtsituation noch nicht beleuchtet hast, würde ich das schnellstens nachholen (lassen)...
hoppenstedt
21.05.2011, 11:41
ulrich`s Beitrag mal wieder die essenz. Man kann dem mann nicht oft genug sagen, er ist wohl häufig ein X aber er hat zu 99.99 % Recht.
:gut:
Was ist ein X :D ?
Ansonsten :gut:
Erst einmal vielen Dank für die ganzen Antworten.
Kaufen möchte ich auf jeden Fall. Habe auch schon eine (hoffentlich) gute und nicht zu teure Wohnung gefunden.
Tipps wollte ich eher für das "drumherum".
Auch bin ich für Tipps dankbar: Wie finde ich den richtigen Mieter, was ist dabei zu beachten.
Schließlich ist es nicht nur mein erster Immobilienkauf, sondern ich werde auch zum ersten mal Vermieter.
Zur Beruhigung: Geld für die Wohnung ist da, aus steuerlichen Gründen möchte diese aber trotzdem finanzieren (oder bin ich da auf dem Holzweg?). Sollte die Miete ausbleiben, kann ich die Raten also ohne Probleme weiterzahlen.
big butchi
21.05.2011, 12:19
am besten mit einem steuerberater durchrechnen, damit es nicht liebhaberei wird, dann musst du auch die USt. von der anschaffung nachzahlen bzw. kann es dann sehr (s)teuer werden!
zufällig heute gelesen und vielleicht für dich ein wenig hilfreich, aber bezieht sich auf österreichisches recht!!! :ka:
könnte aber in deutschland ähnlich sein!
Richtig vermieten will gelernt sein: Hier erfahren Sie nützliche Tipps, um eventuelle Stolpersteine mit der Anlageimmobilie zu vermeiden – von Mieter bis Steuer.
Der erste Schritt ist die Aus*wahl des richtigen Mieters – dieser sollte vertrauenswür*dig, seriös und solvent sein. Es ist Eigen*tümern nicht verboten, auch persönliche Fragen beim Ken*nenlernen zu stellen; schließ*lich gibt man eine frisch re*novierte Wohnung ungern an einen Mieter, der in seiner Freizeit Bernhardiner züchtet. „Besser vorher eine transpa*rente Situation, als später ein böses Erwachen.
In Sachen Bonität ist es für einen privaten Vermieter oft schwierig zu überprüfen, ob sich der Mieter die Wohnung auf Dauer leisten kann. Zur Si*cherung werden Kautionen oder Bankgarantien verein*bart. Doch auch hier machen Vermieter Fehler: So wird die Kaution manchmal zurück*gezahlt, ohne dass das Eigen*tum geprüft wurde – wer eventuelle Schäden erst spä*ter bemerkt, kommt nur um*ständlich zu seinem Recht. Ähnliches gilt für Bankgaran*tien: Als Faustregel gilt, dass deren Laufzeit drei Monate länger als die Mietvertrags*dauer sein sollte.
Korrekter Vertrag
Vertrauen ist gut, aber ein Vertrag ist besser – und die*ser sollte zum Wohl beider Parteien detailliert genug sein. Zu beachten ist dabei, dass es unterschiedliche Rechts*grundlagen gibt: Einfamilien*häuser mit nicht mehr als zwei Wohneinheiten sind vom Mietrechtsgesetz (MRG) aus*genommen; stattdessen gilt das ABGB, das nur wenige Details regelt. Bei Eigen*tumswohnungen hängt das anzuwendende Recht vom Alter des Gebäudes ab.
„Eigentümer und Mieter sollten beide informiert sein, welches Recht zur Anwen*dung kommt“, sagt Petermann – sonst wird irrtümlich ein Vertrag aufgesetzt, der dem Recht zuwiderläuft. Makler haben laut Gesetz die Ver*pflichtung, Mieter über alle wesentlichen Umstände zu in*formieren – die Rechtsgrund*lage des Vertrags fällt eben*falls darunter.
Bleibt noch der Punkt mit der Versteuerung: Das Ver*mieten der Immobilien ist zwar bis zu einem Netto-Um*satz von 30.000 € pro Jahr un*echt von der Umsatzsteuer be*freit – wenn die Umsätze aus der Vermietung aber 7500 € pro Jahr übersteigen, ist trotz*dem eine USt-Erklärung abzugeben. Und in die Einkommensteuererklärung müssen die Einnahmen auf jeden Fall aufgenommen werden.
hoffe es hilft ein wenig!
lg
...Auch bin ich für Tipps dankbar: Wie finde ich den richtigen Mieter, was ist dabei zu beachten...
Das würde ich schon zweimal einem Profi überlassen.
Mit den Fehlern die da gemacht werden ist ein Freund von mir (Fachanwalt) tagtäglich konfrontiert.
Der Novize
21.05.2011, 21:12
Original von Pappie:
Zur Beruhigung: Geld für die Wohnung ist da, aus steuerlichen Gründen möchte diese aber trotzdem finanzieren (oder bin ich da auf dem Holzweg?). Sollte die Miete ausbleiben, kann ich die Raten also ohne Probleme weiterzahlen.
So mache ich es auch. Das meinte ich mit "nicht ins Schleudern kommern bei Zahlungsausfall".
Dies hier soll explizit keine Steuer- oder Rechtsberatung sein -> dafür gibt es Fachleute...
Finanzieren (bei guten Konditionen hatte ich auch schon Vollfinanzierungen laufen) ist grundsätzlich nicht verkehrt - sofern die Konditionen der Bank stimmig sind (wenn Du im Problemfall nicht Sondertilgen kannst, nützen Deine ganzen Rücklagen nichts). Die Schuldzinsen (nicht Tilgungen!) aufs Darlehen sind absetzbar. "AFA" bitte mal googeln - Dauerhaft defizitär zu vermieten kann sich nach drei Jahren als "Tretmine" entpuppen, daher lass Dich bitte gut beraten. Im Prinzip bist Du aber auf dem richtigen Weg.
Grüße aus BA nach N!
Stephan.
ehemaliges mitglied 24812
21.05.2011, 22:51
Du möchtest eine ETW kaufen. Wenn ein Objekt in die engere Wahl gekommen ist, lass Dir die Protokolle der Eigentümerversammlungen zeigen und kläre mit dem Verwalter, welche Maßnahmen aus den Protokollen bereits erledigt sind und welche Maßnahmen noch offen sind. Kläre mit dem Verwalter, ob die noch offenen Maßnahmen durch die Rücklagen gedeckt sind und ob besondere Kosten ins Haus stehen. Der Hausverwalter sollte den Zustand der Immobilie kennen und zu erwartende Maßnahmen abschätzen können, z. B. Heizung, Dach, Putz, etc..
Bald steht für jede(n) Hauseigentümer/-gemeinschaft eine Überprüfung der Abwasserrohre an. Dies und die anstehenden Sanierungsmaßnahmen können ganz schön ins Geld gehen und sind nur schwer kalkulierbar.
Lass Dir hier nichts schlechtreden. Vernünftig angegangen ist der Immobilienerwerb eine vernünftige und sichere Art der Altersvorsorge. Ggf. zum Großteil durch Dritte finanziert.
Schau Dir die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen an. Es kann sein, daß bei diesen Versammlungen Investitionen beschlossen wurden, die per Sonderumlage bezahlt werden sollen. Dies würde dann den gümstigen Kaufpreis wieer relativieren.
Wie viel ist in der Kriegskasse (Hausgeld) für Reparaturen und Investitionen? Wieviel wird monatlich dort eingezahlt? Werlche Investitionen sind geplant und wie sollen sie finanziert werden?
Wieviel Miete kannst7 mußt Du verlangen, damit die Wohnung sich für Dich rechnet?
Also noch einmal vielen Dank! Forum rockt!!!
Habe bisher nur das letzte Protokoll. Darin war soweit alles in Odnung. Nur, dass die Fenster kontrolliert werden sollen. Da will ich bei der Verwaltung anrufen und fragen was das Ergebnis ist.
In der Rücklage sind etwas über 9.000 Euro. Ist das jetzt ausreichen? Sind 12 Parteien. Rücklage sind im Jahr 6.000 Euro. Also sollte da noch etwas (falls nicht groß was Ausgegeben wurde) dazugekommen sein.
jagdriver
22.05.2011, 17:47
Größere Modernisierungsarbeiten werden eh über Sonderumlagen finanziert.;)
Und Nein - € 9.000 ist sehr wenig aber durchaus nicht ungewöhnlich!:D
Gruß
Robby
jagdriver
23.05.2011, 08:53
Mir ist in den letzten 10 Jahren in Nürnberg und Umgebung keine
Wohnanlage untergekommen die 150 k stemmen konnten (können)
und fähig und Willens gewesen wären Modernisierungen (Lift/Flachdach/Fassade/
Betonsanierung/Tiefgarage etc..) ohne Sonderumlagen durchzuführen.
Gruß
Robby
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