Frage zum Mietrecht

[RainbowCologne]

Hallo zusammen,
vielleicht kann mir ja hier jemand einen Rat geben, würde mich sehr freuen.

Sachverhalt ist folgender:
Mein ExMann wohnt seit Anfang der 90er in einer Wohnung, die bis 2009 meinen Eltern gehörte, bislang ohne Mietvertrag.
Nun wurde das Haus 2010 auf mich überschrieben.
Ich hätte also mit Hinweis auf das Finanzamt, indem ich einfach behaupte die verlangen einen Mietvertrag (er würde es mir glauben), dieses Jahr die wahrscheinlich einmalige Möglichkeit ohne grossartiges Gezeter seinerseits, einen mit ihm abzuschliessen.
Voraussichtlich werde ich das Haus in etlichen Jahren irgendwann mal verkaufen, selber einziehen garantiert niemals.
Was ist besser für mich im Falle eines Verkaufs (in ca 15-20 Jahren), ein Mieter mit Mietvertrag abgeschlossen in 2010, oder einer der seit 91 ohne Vertrag dort wohnt??

Vielen Dank schonmal vorab, für Eure Hilfe



Birgit

[mws]

Vorteil weiter ohne Mietvertrag: Du kannst ihn täglich rausschmeissen?

Nachteil weiter mit Mietvertrag: Es gibt gesetzliche Kündigungsfristen, beiderseits... wenn Du die Hütte mal schnell verscherbeln willst, geht das nicht von heute auf morgen.

Was versprichst Du Dir von einem Mietvertrag?

[RainbowCologne]

Das hiesse ja ganz klar, keinen Mietvertrag.
Von alleine würde er eh nie kündigen und selbst wenn, die Wohnung würde ich schnell wieder neu vermieten können.

Aber kann man jemanden wirklich von jetzt auf nu vor die Tür setzen, nur weil er keinen Vertrag hat? Obwohl er bereits zum jetzigen Zeitpunkt nachweislich (er ist ja dort seit 91 gemeldet) 20 Jahre wohnt und zum Zeitpunkt des Verkaufes wahrscheinlich bereits fast 40 Jahre?
Gibt es da wirklich keine Kündigungsfristen?

Das wäre für einen Käufer ja ein Idealzustand

[sausapia]

Ich bin anderer Meinung: schriftlicher Mietvertrag

Der Mietvertrag kommt auch ohne Schriftform zustand und dann gelten die Regeln nach BGB, d.h. bspw. dass Dein Ex-Mann bei Auszug nicht renovieren muss, Du Scheeräumpflichten hast, etc.

Die Kündigungsfristen sind imho für ihn 12 Monate. Hierzu benötigst Du aber einen Grund. Verkauf ist übrigens kein triftiger Grund. Das Mietrecht in Deutschland ist sehr asynchron zu Gunsten der Mieter ausgelegt. Ein wichtiger Grund wäre bspw. Eigenbedarf, den Du selbst bereits ausgeschlossen hast.....

[mws]

Gut, eben meine Frau gefragt (sie ist Immobilien & Miet Checkerin)

Mündliche Vereinbarungen, idealerweise mal unter Zeugen getroffen gelten als Vertrag.

Gibt es keine schriftliche Vereinbarung, z.B. Mietvertrag, gilt das Gewohnheitsrecht, Du hast es ja geduldet, dass Dein Mann dort wohnt --> Kündigungsfrist ein Jahr.

Anspruch auf einen Mietvertrag hast Du nach Ansicht meiner Frau nicht (siehe oben, Gewohnheitsrecht).

Wenn bedarf besteht, dann schick mir ne PN, meine Frau fragt morgen ihren Advokaten.

[sausapia]

Das ist richtig, weil ja durch "Angebot und Annahme" ein Mietvertrag besteht. Mit einem schriftlichen Standardmietvertrag wird dieser BGB-Vertrag einseitig zu Deinem Gunsten abgeändert. Den muss Dein Ex-Mann nicht annehmen.

Horror-Beispiel: Im Mietvertrag wird üblicherweise die Renovierungspflicht auf den Mieter abgewälzt. Ohne schriftlichen Mietvertrag hat der Vermieter die Renovierungspflicht, d.h. Dein Ex-Mann kann Dich verpflichten., die Wohnung auf DEINE KOSTEN zu renovieren, owohl er diese abgenutzt hat.

[paddy]

So siehts aus. Einen Anspruch auf Abschluss eines schriftlichen Mietvertrag sehe ich auch nicht.


...indem ich einfach behaupte die verlangen einen Mietvertrag (er würde es mir glauben), dieses Jahr die wahrscheinlich einmalige Möglichkeit ohne grossartiges Gezeter seinerseits, einen mit ihm abzuschliessen. ...
Dem gibts in dem Fall kaum was hinzuzufügen. ;)


... Was ist besser für mich im Falle eines Verkaufs (in ca 15-20 Jahren), ein Mieter mit Mietvertrag abgeschlossen in 2010, oder einer der seit 91 ohne Vertrag dort wohnt??...
Ganz ehrlich? Der Idealfall ist ein mietfreies Objekt...

[RainbowCologne]

Vielen Dank für Eure Antworten.

Eingezogen ist er damals zusammen mit mir, nur ausgezogen bin ich dann irgendwann alleine, insofern ist einfach nur bei der mündlichen Vereinbarung zwischen meinen Eltern und uns geblieben, auch nach meinem Auszug.

Sämtliche Horroszenarien schliesse ich einfach mal aus, er kümmert sich nicht nur um seine eigene Wohnung, sondern auch um den Rest des Hauses, Gartens, etc.

Mir geht es lediglich darum, was ein Käufer dazu sagen würden, wenn ich ihm mitteilen muss, das da oben jemand seit Jahrzehnten ohne Vertrag wohnt, ob er sich freut weil es jetzt einfacher für ihn wird oder ob es eher abschreckt.

Es handelt sich um ein Zweifamilienhaus, das man jedoch sehr gut ohne Umbauten auch als Einfamilienhaus nutzen kann.
Die Wahrscheinlichkeit das das jemand zur Eigennutzung kauft ist wesentlich höher, als das es jemand lediglich als Kapitalanlage zur Vermietung erwirbt.

Unterschreiben wird er einen Standardvertrag wahrscheinlich schon, wenn ich das Finanzamt als Grund aufführe, aber das ist halt nur dieses Jahr möglich

[paddy]

... Es handelt sich um ein Zweifamilienhaus, das man jedoch sehr gut ohne Umbauten auch als Einfamilienhaus nutzen kann.
Die Wahrscheinlichkeit das das jemand zur Eigennutzung kauft ist wesentlich höher, als das es jemand lediglich als Kapitalanlage zur Vermietung erwirbt....
Achtung Sonderfall!:

Will der Vermieter die vermietete Wohnung im Zweifamilienhaus kündigen hat er in der Regel in Sonderkündigungsrecht nach § 573 a BGB (http://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html).

Dennoch bindet sich ein Käufer selten gern den möglichen Ärger einer Kündigung ans Bein.

[Hans E.]

Einen potenziellen Kaufinteressenten wird ein seit Jahrzehnten bestehendes Mietverhältnis in einem Ein-/Zweifamilienhaus immer stören, da er dieses in der Regel zur Eigennutzung erwerben möchte. Dabei spielt es keine Rolle, ob ein schriftlicher Mietvertrag besteht oder nicht. Der Kaufinterresent wird immer einkalkulieren, dass der Mieter das Objekt nicht ohne Probleme verlassen wird und damit Kosten für eine Klage auf Eigenbedarf entstehen. Bei einem unwilligen Mieter kann sich ein Rechtsstreit durchaus über mehr als ein Jahr hinziehen, so dass als Faustregel bei einem vermieteten üblicherweise eigen genutzten Objekt eine Kaufpreisminderung (= Minderung des Verkehrs- bzw. Marktwertes) in der Größenordnung einer Jahresmiete und mehr einzukalkulieren ist. Manchmal hilft es, dem Mieter finanzielle Anreize zu machen (z.B. Übernahme der Umzugskosten o.ä.), um das Mietverhältnis in einem verträglichen Zeitrum zu beenden.

Viele Kaufinteressenten würden auch vom Verküfer verlangen, dass das Objekt mietfrei übergeben wird und sich dies vertraglich zusichern lassen. Damit verbleiben die Probleme der "Entmietung" beim Eigentümer.

[sausapia]

In einem Zweifamilienhaus gibt es nur den entscheidenden Vorteil, dass der Besitzer ohne Angabe von Gründen jederzeit kündigen kann (s. Paddy: § 573a GBG). Die Probleme, die ein Mieter bereiten kann, sind durch diese Kündigungsfrist begrenzt. Somit wird das Objekt für potenzielle Käufer wieder interessant.

[ehemaliges mitglied 24812]

Vorteil weiter ohne Mietvertrag: Du kannst ihn täglich rausschmeissen? ...
Es gelten die gesetzlichen Fristen.