Renovierungskosten Eigentumswohnung 150qm [Archiv]

Wurstsalat

15.01.2012, 15:24

Hallo Zusammen,

ich habe nach langer Suche eine ETW gefunden, die mir vom Schnitt und der Lage her sehr zusagt.
Die Wohnung hat ca. 150qm und teilt sich wie folgt auf.

- offene Küche mit sehr großem Wohn-und Essbereich.
- Schlafzimmer, das per Durchbruch mit dem Wohnbereich verbunden werden kann. Falls man den Durchbruch macht, würde dieses Zimmer als Männerzimmer dienen.
- 2 Zimmer a 20qm (beide z. Zt. als Kinderzimmer genutzt)
- 1 großes Badezimmer (23qm)
- ein kleines Gäste-WC

Das Problem bei der Wohnung ist, dass sie total abgewohnt ist und der jetzige Eigentümer in den letzten Jahren anscheinend nichts gemacht hat.
Die Kosten für Renovierung werden recht hoch sein. Ich würde euch gerne beschreiben, was ich machen möchte und wie ich die Kosten kalkuliert habe.
Falls ich noch etwas vergessen habe, sagt es bitte, denn ich tu mir echt schwer, die ganzen Kosten, vor allem die versteckten, einzuschätzen.

- Neue Küche 10k
- neues Bad 10k
- Laminatboden ca. 100qm + Verlegen 4k
- Rauputz + Farbe (Decke + Wände) 2k
- 6 Türen 1,5k
- Steckdosen, Schalter, Fenstergriffe Deckenlichter integriert 3k
- Einrichtung (Bett, Schränke, Couch, Esstisch, stühle, Garderobe, etc.) 15k

Das heißt, ich lande irgendwo bei 45k.

Was hab ich denn vergessen? Wie viel Puffer sollte ich einplanen?
Hab ich zu viel kalkuliert evtl?

Danke für eure Antworten. Ich weiß, dass so eine Einschätzung aus der Ferne sehr schwierig abzugeben ist, aber vlt hilft es mir ein Stück weiter.

Gruß

Pit

siebensieben

15.01.2012, 15:33

Frag doch mal einen Architekten, der guckt sich das ganze an und kann dann eine detaillierte Kostenberechnung machen, die auch belastbar ist. Denn Du hast das Hauptproblem ja schon selber genannt:
Ich weiß, dass so eine Einschätzung aus der Ferne sehr schwierig abzugeben ist,

ferryporsche356

15.01.2012, 15:42

Es kommt natürlich darauf an in welcher Qualität Du renovieren willst, es gibt bei allem sehr günstigen Standard oder eben High End.

Küche: habe ich keine Ahnung, aber eine tutti kompletti Küche mit allen Geräten sehe ich höher als 10k
Neues Bad: altes Bad raus, neue Fliesen und komplett neues Bad inklusive Armaturen und allem Schnickschnack sehe ich deutlich höher als 10k
Rauputz und Farbe (inklusive der anderen nach einer Komplettrenovierung erforderlichen Malerarbeiten) sehe ich bei 150 QM beim 3- oder 4fachen Preis. 8o
500 Euro pro Türe passt für Standard - ist aber nix Besonderes
Einrichtung: da kann man keine Einschätzung aus der Ferne geben, da können 15 sehr viel oder eben auch sehr wenig sein.

docpassau

15.01.2012, 15:49

Einrichtung hat ja mit Renovierung nix zu tun, da kannst du ja je nach Budget erweitern.

Küche mit 10K ist nicht üppig, im Bad kann man 10K auch sehr schnell versenken. 40 Euro /qm für einen guten Boden ist auch zügig weg. Streichen kann man evtl. ja selbst, Türen auch später noch erneuern, Schalter und Steckdosen ja auch.

Aber ok, das sind ja keine richtig versteckten Kosten. Viel mehr würde mich der Zustand auch des Gemeinschaftseigentums (Heizungsanlage, Dach, Aussenanlagen,etc. ) vor dem Kauf interessieren, da kann auch ziemlich Musik drin stecken, die dann zu zahlen ist, wenn die Eigentümergemeinschaft die Renovierung beschliesst.
Weiter: wie ist der Zustand des Hauses insgesamt? Fenster?

Lange Rede, Gerhard hats ja schon gesagt: schau dir einen Sachverständigen aus, der das vor Ort anschaut. Lohnt sich.....

timeZone

15.01.2012, 15:51

Baujahr der Wohnung, sprich, wie alt ist die Haustechnik?

Grüße aus dem Allgäu

Jürgen

Retto

15.01.2012, 15:59

Ich kenn ja deinen Standart nicht aber mal so als Hausnummer da wir grade selber 2 Wohnungen für die Vermietung und ein haus für saniert haben

Küche über Eck Vermietung 2x3m länge mit und Einbau je 6.500€
Die selbst genutzte im Haus mit kochinsel war ne musterküche für 16.000€

Duschbad Vermietung 5qm 5.500€
Wannenbad Vermietung 8qm 9.000€
Masterbad im Haus 20qm 18.000€

PVC designbelag inkl verlegen je 60qm a 65€.

Elektroarbeiten für 60qm Schalter ändern und neue Leitungen ziehen 2.000€

Türen umbauen inkl Stürze ändern je 800€

Malerarbeiten für 60qm waren je 2.500€ für raufaser weiß, Putz wären ca 3.500€ gewesen da deutlich mehr aufwand zum spachteln.

Einrichtung, naja ganz nach belieben aber mit 15.000 kommt man da nicht so sehr weit

Vanessa

15.01.2012, 16:03

Ich halte die genannten Zahlen auch für seeeeehr optimistisch und würde die Zahl von 45 inkl. Puffer locker verdoppeln- Küche und Bad verschlinegn schnell mal 30K

sausapia

15.01.2012, 16:09

Du solltest erst mal Einrichtung, Renovierung und Sanierungsposte trennen. Je nach Alter musst/solltest Du die Haustechnik (Wasser-/Stromleitungen etc.) auch erneuern, wenn die Wände einmal frei sind. Deine Kalkulation ist leider auf der Baisi des Genannten zu optimistisch.

timeZone

15.01.2012, 16:47

Zur preislichen Groborientierung gibt es nachfolgende Faustformel (Eigennutzung vorausgesetzt):

- Renovierungskosten einer Wohnung:
Kaufpreis + die Hälfte davon = Gesamtkosten

- Renovierungskosten eines Hauses:
Kaufpreis + selbige Summe = Gesamtkosten

- Renovierungskosten eines Bauernhofes:
Kaufpreis + doppelte Summe = Gesamtkosten

Grüße aus dem Allgäu

Jürgen

Chris_

15.01.2012, 17:05

Ich halte die genannten Zahlen auch für seeeeehr optimistisch und würde die Zahl von 45 inkl. Puffer locker verdoppeln- Küche und Bad verschlinegn schnell mal 30K

Das sehe ich auch so wie Michi!
Küche + Bad: 30k
Einrichtung: 30k
Rest: 30k

MacLeon

15.01.2012, 17:09

Wobei man für eine Küche selbst ohne besonderen Schnickschnack auch locker über 20 t€ ausgeben kann.

timeZone

15.01.2012, 17:12

... zuzüglich der dafür nötigen Handwerksarbeiten ;)

Grüße aus dem Allgäu

Jürgen

dj74

15.01.2012, 17:26

Ja Küche ist so eine Endlos-Sache.
Meine 10qm Küche hat ca. 10.000 Euro (ohne Montage) gekostet und ich würde die nicht als High-End bezeichnen, eher obere Mittelklasse.
Die zum Wohnbereich offene Küche meines Bruders mit Kochinsel und deckenhohem Einbau und grifflosen Fronten hat eher so Richtung 20.000 gekostet. Dafür ist die auch richtig schick geworden. ;)

Maga

15.01.2012, 17:28

bei ner normalen Sanierung überschlage ich die m² gerne mal mit 500€ ... dann käme ich auf 75k € ohne, dass, wie meine Vorredner schon sagten, ein Luxusküche oder -bad, enthalten sind.

Insoman

15.01.2012, 17:40

Klabusterbärchen

15.01.2012, 17:48

Stefan, sieht nett aus, da könnte ich mich wohlfühlen ! :supercool:

GG2801

15.01.2012, 17:53

Ich fands vorher schöner. :ka:

Donluigi

15.01.2012, 17:55

Ganz klar. Und authentischer. :gut: Für birke-geflammt-Optik könnt ich morden!

tigertom

15.01.2012, 18:00

wenn du es halbwegs ordentlich machen willst, wirst du bei der Wohnungsgröße nicht unter 100k bleiben.

Donluigi

15.01.2012, 18:03

Küche 10k wird schwierig. Aber 100k sind schon arg viel. Wenn da nicht komplett kernsaniert werden muß, geht das auch günstiger.

GG2801

15.01.2012, 18:03

Für birke-geflammt-Optik könnt ich morden!

Ah, noch ein Ästhet... war bei dir eigentlich auch klar. :gut:

Donluigi

15.01.2012, 18:07

"Geschmack" ist mein 2. Vorname. Kein Witz.

GG2801

15.01.2012, 18:09

Weiß ich doch. :gut:

Donluigi

15.01.2012, 18:10

Ach ja, das Tattoo, ich vergaß.

FloMUC

15.01.2012, 18:20

Ein Bad mit 23qm kriegst Du aber nur mit Baumarktsondernangeboten und Schwarzarbeit für 10kEUR vernünftig saniert. Wenn Du die Leitungen auch neu machst, reicht das sicher nicht aus.
Würde eher 20k für einen mittleren Standard einkalkulieren.

Wurstsalat

15.01.2012, 18:39

Vielleicht muss ich etwas besser die Situation beschreiben.
Das 7 Parteienhaus ist Baujahr 1991 und in bester Substanz.
Die Wohnung ist zur Zeit bewohnt und von einer Kernsanierung kann keine Rede sein.
Es geht darum, die Wände neu mit Rauputz zu versehen und die Decke vlt zu streichen.
Dazu kommt ein komplett neuer Boden und 6 neue Türen.

Die Küche ist zwar offen, aber nicht wirklich groß und für 10k bekomme ich bestimmt ne feine Küche.
Im Bad könnten die Fließen evtl sogar auf die aktuellen angebracht werden.

Geschichten wie neue Rolläden, Heizkörper, Fenster, etc sind nicht erforderlich.

Insoman

15.01.2012, 18:45

was willst Du beim Boden machen ?

Parkett ? / Fliesen ?

Bei den Türen empfehle ich Ringo

paddy

15.01.2012, 18:47

Wenn ich das von meiner Bude umrechne, und bei mir war viel Eigenleistung dabei, müsste man mit 50K locker hinkommen.

Meine Küche (mit weißen Lackfronten und Edelstahlgeräten) hat beispielsweise um die 5K gekostet.

Wurstsalat

15.01.2012, 18:55

Ich möchte gerne Laminat oder Parkett verlegen.
Einen Raum möchte ich mit Teppich machen, so dass abzüglich dieses Raumes und des Bades + Gäste-WC
ungefähr 110qm brauche. Habe dafür inclusive Verlegen 4,5k eingeplant.

Ich denke auch, dass man sogar Küchen unter 10k bekommt für die Größe.
Bei der Inneneinrichtung muss ich nicht gleich zu Anfang das beste haben. Da tuts auch mal ein Esstisch für € 500 bspw.

sausapia

15.01.2012, 19:01

Bei selbst genutzen Eigentum würde ich auf jeden Fall in Parkett investieren. Laminat ist spätestens bei Entsorgung Sondermüll.

Meine L-Küche hat 2005 mit Granitplatte ca. 8k gekostet. Den Kühschrank hatte ich bspw. ohne Front gewählt und freistehend in Edelstahl gewählt. Das war günstiger.

COMEX

15.01.2012, 19:01

Elektroarbeiten erledigen, Steckdosen und Schalter sollten so kalkuliert sein:

1x eine gehobenere Version ca. 3000-4000,- Euro ohne Lampen

Am besten, Du suchst Dir 2 Programme aus, die Dir gefallen z. B. Berker/ S1 als Standard oder /Gira/ E2

Bad:

Fliesen: 20- 40 € / m² je nach Auswahl + 40-50 Euro für das Verlegen
WC wandhängend ca 500,
Waschbecken inkl. Armatur 600- 800
Trockenbau für Installation ca 200 €
Wanne ca 700- 1200 €
Neuinstallation von Leitungen:? 500- 1000€

Gesamte Wohnung streichen, Türen, Fenster, Fußleisten und Rahmen streichen

Malen und grundieren:
ca 600 m²x 5,- € netto
spachteln 11,- / m²

Lackieren: pro Tür ca 2h x 35,- Fussleisten: 6-8 €/ lfdm

Insoman

15.01.2012, 19:07

Bodenfliesen aus Feinsterinzeug fangen brauchbar bei gut 25 € /qm an - hier sollte man darauf achten, dass diese auch durchgeärbt sind - so fallen kleinere Blessuren ( z.B. wenn Dir mal was draufgefallen ist - nicht so sehr auf

hier wäre der Besuch bei einem ordentlichen Fliesenfachhändler hilfreich, z.B. bei Linnenbecker

Wurstsalat

15.01.2012, 19:08

Besten Dank Markus.
Kann man denn gebrauchte Waschbecken und Badewannen irgendwo verkaufen um da ein paar Euro mehr zu haben?
Wie ist es mit dem kleben von Fließen auf Fließen?
Wie hoch sind die Kosten für eine offene Dusche?
Hat jemand eine Ahnung was es kostet einen Durchbruch zu machen und evtl dann eine Glasfront mit einer oder zwei Glasschiebetüren zwischen
die Zimmer zu bauen?

Wurstsalat

15.01.2012, 19:12

Bekommt man denn für € 35/m2 gescheiten Parkett?
Ich dachte, dass es mittlerweile richtig guten Laminat gibt, der im Vergleich zu Parkett sehr gut abschneidet.

Insoman

15.01.2012, 19:12

LOL - es gibt für gebrauchte Sanitärobjekte keinen Zweitmarkt - diese kommen nach Abbau in den Müll

Wenn die alten Fliesen gut geklebt sind sollte 1 x Fliese auf Fliese kein Akt sein - wenn Du mit der Anordnung der Sanitärobjekte zufrieden bist sparst du bares Geld

eine offene bzw. ebenerdige Dusche lässt sich nicht ohne weiteres installieren , ggf. muß der Ablauf neu verlegt werden, was bisweilen mit viel Aufwand, z.B. Aufmeisseln des Bodens durch die Ddecke der darunterliegenden Wohnung erfolgt - also nicht immer ganz einfach

Insoman

15.01.2012, 19:18

in Punkto Parkett kann ich auch hier nur auf den Fachhandel verweisen - dort werden dir die Unterschiede anschaulich erklärt.

Ein brauchbares Fertigparkett fängt bei gut 40 € qm an ( z.B. Terhürne) hinzu kommen dann noch die Kosten des Menschen, der den ganzen Kram in die Bude zaubert

Woher kommst Du ?

Donluigi

15.01.2012, 19:20

Naja, ein Durchbrauch kostet dich einen Vorschlaghammer :ka: Angaben kann dir da aber keiner seriös machen. Ich kenn die Phase, in der du gerade bist: da schmeißt man alles auf einen Haufen und rechnet mit glühenden Ohren alles mal irgendwie pi mal Daumen. Das, was jetzt kommt, ist alles Eierschaukelei, macht Spaß, bringt aber relativ wenig. :D

Mein Tipp: mach dir mit kühlem Kopf Gedanken, was du wirklich haben willst. Geh diese Gedanken mit nem Profi durch. Das muß kein Architekt sein, wär aber kein Fehler. der kann dir auch genau sagen, wo man durchbrechen kann und was die Statik etc. ab kann. Im Zweifelsfall sind Statiker auch nicht soo teuer. Die Tücken - und die Ersparnisse - liegen im Detail. Ich hatte bei all meinen Umbauten keine Scheu, auch mal Baumärkte nach Restposten etc. abzuklappern, hier kann mitunter echt gutes Geld sparen, Stichwort Fliesen, Schalter, Armaturen - da geht am Ende richtig das Geld rein. Auch übers Forum hab ich gute Kontakte bekommen, insbesondere, was Heizung angeht. Bei Böden lohnt der Gang zum Handwerker in der Provinz. Ich hab schon diverse Küchen von einem Schreiner hier ausm Dorf bauen lassen, tolle Arbeit und man ist überrascht, was ein guter Handwerker für ein paar k leisten kann. Das spart dann Geld für die E-Geräte. Auch die Böden hab ich vom Handwerker legen lassen, mittlerweile bestimmt schon 1000 qm - und immer hat der Handwerker den Zuschlag erhalten. Hier bin ich Freund von Holz, bevorzuge aber Bohlenböden. Habe aber auch diverse Parketts (Parkette?) verlegen lassen, das war alles gut, alles fachgerecht und eben nicht von irgendeinem anonymen Zentrum irgendwo. Im anonymen Zentrum hingegen kann man mitunter gute ready-mades finden, Glastüren etwa. Da ist man manchmal richtig angetan vom Standardprogramm, insbesondere wenn ein Profi damit kreativ umgeht.

Noch ein Tipp: gründlich planen und dann auch peinlich genau ans Konzept halten. Man dreht im Laufe des Baus gern auf, erfreut sich an der coolen Whirlpoolbadewanne, findet auf einmal diese suupergeile Schalterserie und wundert sich am Ende, warum man 20k über Budget ist.

Donluigi

15.01.2012, 19:20

Und: nein, du willst KEIN Laminat!

tiger-vs-me

15.01.2012, 19:25

Ich würde da kein "Stückwerk" begehen.
Was du in der nicht bewohnten Whg. jetzt nicht machst macht man(n) selten danach.
Ich hab das mal bei meiner alten Whg. mitgemacht, uncool.
Laminat würd ich nicht nehmen lieber nen schicken Parkett und den bekommst du nicht für 45€ inkl. verlegen lassen. Zumindest nicht wo ich wohne.

Lieber einmal durch und alles richtig als in 3 Jahren nochmal anfangen und dann ärgern.

Ansonsten sollte man immer nochmal 20 % mehr einplanen.
Da gibt es soviel was noch "mal eben anders" werden soll.

Wurstsalat

15.01.2012, 19:29

Danke für die ehrliche und trockene Analyse der Situation, Tobias.
Also heißt es, einen Plan zu machen, was man will,
die Kosten für alles von Fachpersonal checken lassen und die Teile preisbewusst kaufen.

Ich will eben nur nicht Kosten komplett vergessen und am Ende über Budget liegen.
ICh habe mir vorgenommen, pro Kostenpunkt (z.B Bad oder Küche) strikt ans Budget halten.
Die kleinen Dinge einfach preisbewusst kaufen und wenn möglich viel in Eigenleistung machen.
Außerdem Angebote ienholen und vergleichen...

Vielen Dank euch allen schonmal für die regen Diskussionen.

ehemaliges mitglied 24812

15.01.2012, 19:36

Ich weiß jetzt nicht, wie viel Eigenleistung Du einbringen willst. Ich würde vor Abschluss des Kaufvertrages mit Handwerkern die Wohnung besichtigen und mir Kostenvoranschläge für die einzelnen Gewerke machen lassen. Dann bist Du auf der sicheren Seite; es sei denn, es kommen im Nachhinein noch Sonderwünsche auf.

Donluigi

15.01.2012, 19:38

Du würdest echt mit Besichtigung UND Kostenvoranschlägen arbeiten? Aalter, du bist echt ein Profy. Ach was, ein Profy-Master. Ich sag immer: "Macht mal, mir doch egal." Zu jedem.

biffbiffsen

15.01.2012, 19:48

Tja, Tobias, hättest mal vorher gefragt....

Donluigi

15.01.2012, 19:49

Warum denn? Wenns mir doch egal ist?

biffbiffsen

15.01.2012, 19:51

Stimmt auch wieder...

Wurstsalat

16.01.2012, 09:40

Das ich mir vor jeder Leistung eine Kostenvoranschlag machen lasse, versteht sich von selbst.
Vor Kauf sollte ich mit Fachleuten die Wohnung beisichtigen damit diese mir die Kosten grob kalkulieren können. Das macht Sinn.

Das größte Problem ist hier die emotionale vs. die rationale (ökonomische) Komponente.
Rein rational betrachtet gibt es für meine Absicht (3-8 Jahre drin wohnen und danach vermieten) bestimmt geeignetere ETWs.
Aber vom Schnitt und der Lage her passt sie für meine Vorstellungen wie die Faust aufs Auge.
Die Frage ist also, wie viel die emotionale Komponente kosten darf.

Kennt ihr diese Situation von eigenen Erfahrungen?

Gruß

Pit

paddy

16.01.2012, 09:54

Dass die Wohnung gut aussehen soll, wenn du selbst drin wohnen willst ist eh klar. Lässt sich später dann ja auch leichter wieder vermieten.

WIe du an den hier genannten Spannen siehst, muss man nicht zwangsläufig ein Vermögen ausgeben um eine stylishe Bude hinzubekommen.

Agent0815

16.01.2012, 10:25

Zur preislichen Groborientierung gibt es nachfolgende Faustformel (Eigennutzung vorausgesetzt):

- Renovierungskosten eines Bauernhofes:
Kaufpreis + doppelte Summe = Gesamtkosten

Jürgen

Warum hast Du das nicht vor einigen Jahren gepostet :kriese:

Es geht ab noch schlimmer: Bauernhof unter Denkmalsschutz :mimimi:

Donluigi

16.01.2012, 10:26

Die eigene Wohnung ist Keimzelle und Rückzugsort. Es gibt viele Momente im Leben, bei denen ökonomische Belange wichtig sind. In der eigenen Wohnung ist in erster Linie wichtig, sich behaglich zu fühlen. Hier ist der Ort, in den ich persönlich am meisten und am lustvollsten investieren würde. Auch das kann nach sinnvollen Aspekten erfolgen, aber hier würde ich nicht zuvorderst auf ROI schielen, sondern auf die Erfüllung meiner Bedürfnisse. Generell gilt eh: die Heimstatt muß stimmen, danach erst gehts an Dinge wie Auto, Uhr etc.

Und wenn du nach 3-8 Jahren rausgehst und vermieten willst, steht eh eine Renovierung an. Und der Mieter hat immer andere Vorstellungen als du.

sausapia

16.01.2012, 10:36

Tobias hat Recht,
bei Eigennutzung gilt emotio vor ratio, die nur nicht ganz aus den Augen gelassen werden darf.

Falls Du in 3-8 Jahren daraus ein "Renditeobjekt" machen wolltest, macht es übrigens Sinn, die Renovierungskosten in diesen Zeitraum zu verlagern, weil sie dann steuerlich als Verluste aus VuV geltend gemacht werden können.

Wurstsalat

16.01.2012, 10:42

Meine Freundin möchte mit mir in die Wohnung ziehen.
Die Finanzierung läuft auf mich alleine.
Kann ich hier steurlich etwas geltend machen, z.B Miete für sie ansetzen?

sausapia

16.01.2012, 10:53

heikel

Das gelänge u.U., wenn Du Deinen Wohnsitz und Lebensmittelpunkt woanders hast.

Donluigi

16.01.2012, 11:02

Hm, wenn du Miete ansetzt, ist das doch eine Einnahme, die deine Steuerlast erhöht. Wo ist mein Denkfehler?

biffbiffsen

16.01.2012, 11:04

aber er könnte renovierungskosten geltend machen..aber is eine heikle Geschichte, wenn der Vermieter mit drin wohnt...

RBLU

16.01.2012, 11:31

Also, ich glaube etwa um die 60k- 70k sollte realistisch
sein, wobei man es mit 45k schaffen kann, aber nicht als Anfänger.
Wir hatte einige Projekte dieser Art.
Generell würde ich die Wohnung nehmen, wenn die Lage
und das Umfeld stimmt. Man kann jede Hundehütte restaurieren,
aber die Lage kann man hinterher nicht mehr verändern!

Nach meiner Erfahrung würde ich keinen Architekten nehmen:
oft keinen Realitätssinn und schlechte Kostenkontrolle!
Die beste Person ist so was wie ein pansionierter Bauleiter oder Trockenbauer:
Die haben die örtlichen Kontakte und Netzwerke!
Ich will jetzt die Architekten nicht generell verurteilen,
aber gerade für diesen Leistungsumfang sind sie oft nicht optimal.

Laminat würde ich ebensfalls vermeiden und das mit dem
Mauerdurchbruch würde ich mir auch genau überlegen!

Gruss,
Bernhard

paddy

16.01.2012, 11:43

...Nach meiner Erfahrung würde ich keinen Architekten nehmen:
oft keinen Realitätssinn und schlechte Kostenkontrolle!
Die beste Person ist so was wie ein pansionierter Bauleiter oder Trockenbauer:
Die haben die örtlichen Kontakte und Netzwerke!...
Beides Pauschalurteile.

@TS: lass dir einfach jemanden empfehlen.

sausapia

16.01.2012, 12:04

Hm, wenn du Miete ansetzt, ist das doch eine Einnahme, die deine Steuerlast erhöht. Wo ist mein Denkfehler?

Der Mieteinnahme kannst Du Finanzierungskosten, Abschreibung auf das Gebäude (ohne Grundstücksanteil) sowie bestimmte Renovierungskosten gegenüberstellen. Zumindest in den ersten Jahren hat man dann Verluste aus Vermietung und Verpachtung. Das bezieht sich aber nur auf Fremdnutzung. Hier liegt Eigennuntzung vor.

Agent0815

16.01.2012, 12:15

Wurstsalat

16.01.2012, 12:19

Soweit ich weiß sind die Renovierungskosten bei € 1.200 gedeckelt.

Vanessa

16.01.2012, 12:32

Thema Steuer ist schon ein Aspekt - Prüf doch erst einmal, bevor Du an´s Vermieten und wilde vertragliche Konstruktionen denkst, ob Du die Renovierungskosten nicht auch im Falle der Selbstnutzung dem Finanzamt präsentieren kannst :op:

Vorsicht, auch bei Fremdvermietung sind Renovierungskosten sofern mehrere Gewerke betroffen sind bei einem gewissen Punkt gedeckelt und können dann nicht mehr sofort abgeschrieben werden sondern werden dem KP zugerechnet und sind nur noch der normalen Afa unterworfen- da muß ein guter Stb her!

Wurstsalat

16.01.2012, 12:47

Hallo Bernhard,

wie hast du denn die 70k und 45k genau kalkuliert wenn ich fragen darf?
Mich würden mal deine Kostenposten und die dazugehörige Summe interessieren.

Danke vorab

sausapia

16.01.2012, 16:11

Vorsicht, auch bei Fremdvermietung sind Renovierungskosten sofern mehrere Gewerke betroffen sind bei einem gewissen Punkt gedeckelt und können dann nicht mehr sofort abgeschrieben werden sondern werden dem KP zugerechnet und sind nur noch der normalen Afa unterworfen- da muß ein guter Stb her!

Meines Wissens dürfen die Renovierungs-/Sanierungskosten in den ersten drei Jahren 15% des Kaufpreises nicht übersteigen. Ansonsten sind dies "anschaffungsnahe Kosten", die der linearen AfA von 2 % (50Jahre) unterliegen.

Vanessa

16.01.2012, 17:03

Meines Wissens dürfen die Renovierungs-/Sanierungskosten in den ersten drei Jahren 15% des Kaufpreises nicht übersteigen. Ansonsten sind dies "anschaffungsnahe Kosten", die der linearen AfA von 2 % (50Jahre) unterliegen.

Right....(teilweise)- die 15% dürfen überschritten werden, wenn gleichzeitig NICHT 3 von 5 Hauptgewerken betroffen sind (hatte das gerade bei ner BP)

Agent0815

16.01.2012, 17:15

Soweit ich weiß sind die Renovierungskosten bei € 1.200 gedeckelt.

Hast Du Dich schon informiert, ob das Objekt in einem städtebaulichen Entwicklungs- oder Sanierungsgebiet liegt ? Da gibt´s oft postive Überraschungen :D Im Ergebnis ist das wie Denkmalschutz. Dann klappt´s auch bei Eigennutzung - 90% - Allerdings verteilt auf 10 Jahre, was bei der Höhe der Aufwendungen u.U. besser ist, als alles in einem Jahr zu verbraten.

sausapia

16.01.2012, 17:19

Thanks, Michi,
da habe ich wieder etwas gelernt. Für mich aber nicht mehr relevant, weil ich ohnehin seinerzeit bewußt in den sauren Apel beißen mußte.

Agent0815

16.01.2012, 17:30

Vanessa

16.01.2012, 17:48

Thanks, Michi,
da habe ich wieder etwas gelernt. Für mich aber nicht mehr relevant, weil ich ohnehin seinerzeit bewußt in den sauren Apel beißen mußte.

Ja, ich hatte das Betriebsgebäude für 1,1 Mio gekauft und für 350K Renovierung verballert....wurde anerkannt als direkt abzugsfähig im ersten Jahr....

Agent0815

16.01.2012, 17:55

Right....(teilweise)- die 15% dürfen überschritten werden, wenn gleichzeitig NICHT 3 von 5 Hauptgewerken betroffen sind (hatte das gerade bei ner BP)

Sorry Michi, is ned ganz so.
Wenn bei 3 von 5 Hauptgewerken gewerkelt wird und an den 3 Gewerken erfolgt eine Verbesserung, die nicht nur ein Ersatz alter durch zeitgemäße Technik darstellt, s.g. Standartanhebung, dann ist´s eh passiert - dann interessieren die 15% eigentlich nicht mehr, weil dann bereits nach den allgemeinen Bewertungsregeln Herstellungsaufwand vorliegt.
Aber der Gesetzgeber rechnet auch diese Aufwendungen bei der Frage, ob anschaffungsnaher Herstellungsaufwand vorliegt mit in die 15%-Bewertung mit ein.
Erweiterungsaufwand und jährliche Schönheitsreparaturen werden nicht mitgerechnet.

Die Fage nach den 3 Gewerken ist nur von Relevanz bei Immobilien, die man schon länger als 3 Jahre besitzt.

Vanessa

16.01.2012, 18:06

Puhhh, dann bin ich froh, daß das bei mir durchgewunken wurde....allerdings haben wir auch das Wort "Standardanhebung" immer aufs heftigste vermieden....

Waschi.1

17.01.2012, 15:57

Bei der Küche mal ab zu Höffner :gut: Hab vor 2 Wochen eine neue Wohnlandchaft gekauft und in der Küchenausstellung war eine PIN Wand mit Müsterküchen die raus müssen...
Da gab es Küchen von 45K auf 12K.... dann welche von 22K auf 8 K ... und auch von 12K auf 6,5K vielleicht gibt es da was passendes :gut:

Wurstsalat

17.01.2012, 16:18

Hallo Marian,

danke für den Tipp. Gibt es solche Aktionen öfter oder war das ne einmalige Sache und wenn die weg sind, sind sie weg?

Wurstwasser

17.01.2012, 16:27

In so ziemlich jeden Küchenladen werden m.W. Ausstellungsküchen verkauft, einfach mal nachfragen. Meine Küche war auch eine Ausstellungsküche von Küchen-aktuell, würde ich immer wieder machen.

Waschi.1

17.01.2012, 22:01

Hallo Marian,

danke für den Tipp. Gibt es solche Aktionen öfter oder war das ne einmalige Sache und wenn die weg sind, sind sie weg?

Das war jetzt in dem Höffner Barsbüttel.. Aber davon gibt es ja zu Hauf !!
Du wirst zu 99% ne neue Arbeitsplatte brauchen und das würde ich ausnutzen und mir beim
Örtlichen Steinmetz ne Naturstein Arbeitsplatte machen lassen :gut:
Ich gehe mal davon aus das es in jeder Höffner Filiale so eine Pinwand gibt :gut:

tat2art

18.01.2012, 10:18

Meine Freundin möchte mit mir in die Wohnung ziehen.
Die Finanzierung läuft auf mich alleine.
Kann ich hier steurlich etwas geltend machen, z.B Miete für sie ansetzen?

Hmm, bei mir ist die Situation ähnlich, und mein Steuerberater hat mir davon abgeraten, da potentielle Ersparnis und Alarmwirkung fürs Finanzamt in keinem Verhältnis stehen würden.
Anders sähe es bei doppelter Haushaltsführung bei Verheirateten aus.
Bin aber kein Experte, sondern wiederhole nur, was mir selbst gesagt wurde...

Übrigens würde ich auch nicht nur Renovierungskosten grosszügig kalkulieren, sondern auch die Zeit dafür!
Es dauert immer alles länger als du denkst.
Es gibt immer wieder einen Handwerker, der einen Termin verschiebt, eine Lieferzeit für Möbel, die nicht eingehalten wird, etc.
Momentan warte ich seit 5 Wochen auf DSL, schlafe auf der Couch, wasche bei Freunden und verhungere bald, weil ich kaum zum Arbeiten komme...

Wurstsalat

18.01.2012, 10:42

Hi Mic,

das Zeitproblem stellt sich bei mir Gott sei Dank nicht.
Habe keine Wohnung die ich kündigen muss.
Klar ist es ärgerlich wenn`s länger dauert, aber ist wie gesagt bei mir nicht kritisch.

X-E-L-O-R

18.01.2012, 11:16

Auch wenn man alle Maßnahmen theoretisch selber beauftragen und terminieren könnte, spätestens beim Überwachen und der Abnahme sollte ein Profi zugegen sein.

Deshalb kann ich nur dazu raten, solch umfangreiche Renovoerungsarbeiten von einem Architekten planen und umsetzen zu lassen. Das muss nicht Sir Norman Foster sein, sondern kann der Feld, Wald und Wiesenarchitekt aus dem Ort sein. Einfach mal im Bekanntenkreis umhören.
Meist haben diese Leute zuverlässige Handwerker an der Hand, mit denen sie gerne und oft zusammenarbeiten.

Wir sind diesen Weg gegangen. Und ich kann nur sagen, dass dies mit die beste Investition war. Er war allerdings auch der nüchterne Zahlentyp, der den Kostenplan immer genau im Auge hatte und uns sogar gebremst hat, wenn wir mal wieder zu weit abgeschweift sind.

Die Handwerkerauswahl ist über ihn gelaufen, nachdem ich eingesehen hatte, dass das für mich eigetlich nur Vorteile hat. Küche und Kamin habe ich selbst geplant und dazu auch die Handwerker / Firmen ausgesucht. Und siehe da, just diese Beiden haben Probleme gemacht! Als einfacher Bauherr kannst Du im Konfliktfall bei den Handwerkern einfach nicht genug Druck aufbauen. Wenn der aber noch 10 andere Projekte mit dem Architekten laufen hat, und dies in Zukunft auch so sein soll, ist das eine ganz andere Ansage.

pisaverursacher

18.01.2012, 11:29

...Er war allerdings auch der nüchterne Zahlentyp, der den Kostenplan immer genau im Auge hatte und uns sogar gebremst hat, wenn wir mal wieder zu weit abgeschweift sind...

Das hätte ich bei unserem Haus auch gebraucht, dringend :mimimi:

Ich hoffe, der mediterane Manuel hat auch so einen :D

Delux

20.09.2013, 00:01

ich habe im Frühjar letzten Jahres ein Bad komplett sanieren lassen, Größe ca. 16 qm, es wurde auch ein kleiner Nebenraum mitsaniert, Kostenpunkt: 15 k€ ( inkl. 1 neues Velux-fenster und ein kleines normalses Fenster sowie alte Holzdecke raus,neue Rigipsdecke rein.) - und ich habe beileibe keine Luxusvariante gewählt somdern eine gute Standardqualität.

Ich habe heir bewußt auf eine ultramoderne Ausführung verzichtet und bewußt eine klassische zeitlose Variante ohne viel Zierrat gewählt, weil man so das Bad auch noch in 15 Jahren noch sehen kann.

vorher:

http://img29.imageshack.us/img29/7111/dsc0031tl.jpg

nachher

http://img204.imageshack.us/img204/1891/dscn0662ij.jpg

http://img710.imageshack.us/img710/7516/dscn0677x.jpg

Wow, wow, wow! Das ist wirklich Top!!! :D Welche Fließen hast Du denn benutzt?! Ich denke darüber nach, auch mein Bad zu renovieren, doch wenn ich diese Zahl von 15.000 Euro sehe =( Wenigstens kann man bei dem Fließen sparen, ich denke, dass es in diesen Punkt gar nicht so einen großen Unterschied macht, wenn ich einen vom Discounter?! Könntest Du dich vielleicht erinnern, wieviel Deine gekostet haben?! Ich habe auch online jemanden gefunden, der die Badezimmerrenovierung für mich machen könnte.
Was denkst Du, ob diese Online-Anbieter auch vertrauenswürdig sind ?? Fragen über Fragen! :motz:

Donluigi

20.09.2013, 07:06

Hm, der Preis der Fliesen wird hierbei sicherlich kein preistreibender Faktor gewesen sein.

Sippel

20.09.2013, 07:25

Bitte nicht an den Fliesen sparen!Man ärgert sich hinterher nur.

Und by the way, 15k € für solch einen Umbau finde ich vollkommen in Ordnung.(Wir haben erst kürlich für ein viel kleineres Bad fast das selbe bezahlt)
Es waren ja doch einige Umbauarbeiten nötig.Ich sage nur Wasseranschlüsse (auch Abwasser) umverlegen usw.
Sieht toll aus!Viel Freude damit :gut:

Insoman

20.09.2013, 07:28

Die Fliesen waren in der Tat nicht das teuerste. Die wandfliesen sind schon eher im Standardbereich anzusiedeln. Die Bodenfliesen waren etwas teurer, da durchgefärbt und die Oberfläche uneben ist, hat halt den Vorteil: wenn was runterfällt, was die Fliese oberflächlich beschädigt, fällt es nicht sofort auf.

Die 15 k sind inkl. Neuer Decke und 2 neuer Fenster, zudem wurde noch der benachbarte kleine Hauswirtschaftsraum angeglichen. Es kommt also auf Deinen Raum an, denDu neu gestaltet haben möchtest.

Davon mal abgesehen: wenn man es direkt gescheit macht, hat man vorerst mal seine Ruhe.

Ich kann als fliesenhändler die Fa. Linnenbecker empfehlen. Die habe auch eine Hausmarke, die zwar eine gute Qualität aufweist, aber dafür günstig ist.

Insoman

20.09.2013, 07:41

Man kann m.E. Übrigens eher bei den Armaturen und Sanitär sparen, wenn man sich bei den Hausmarken bedient, z.B. Concept oder Clivia Top. Ist eine anständige Qualität zum angemessenen Preis. sind eigenmarken der bekannten Großhändler, z.B. Zander oder Mosecker

Die werden bei den bekannten Größen wie z.B. Grohe oder duravit mitproduziert. Auf Baumarktbilligware würde ich verzichten, da kauft man doppelt.

siebensieben

20.09.2013, 07:53

Oh jeh, online jemanden gefunden, der es billig macht. - Nicht dass da später ein neuer Thread entsteht "Hilfe, mein Online-Fliesenleger hat schlecht gearbeitet, viel zu viel Material verbraucht, weil ich es gestellt hat, war billig aus dem Baumarkt, die Silikonfugen sehen aus wie schlecht gemachte Mettwürste, ..."

X-E-L-O-R

20.09.2013, 10:17

Yepp, am Handwerker zu sparen, wäre ungefähr das Letzte, zu dem ich raten würde. 2-3 Vergleichsangebote von vernünftigen ortsansässigen Firmen einholen und dann vergleichen. Bei Ausstattung zu Hausmarken greifen und beim Fliesenhändler nach einem Restposten fragen oder zur Standardware greifen. So kann man die Kosten im Griff behalten, ohne sich später über Murks ärgern zu müssen.

Wer sich im Renovierungsbereich in punkto Bodenbelag im Bad auch mal was anderes als die klassische Fliese vorstellen kann, könnte hier z. B. durch den Einsatz von sog. Design-Vinyl-Planken ebenfalls einen ansehnlichen Posten sparen. Ist in den meisten Fällen günstiger als die Fliese, und vorallem die Verlegearbeiten sind nicht so aufwändig. Kann man übrigens auch wasserfest verlegen - für Diejenigen, die gerne ausführlich planschen... ;) Mit etwas Vorarbeiten können die Planken sogar auf einen alten, aber intakten Fliesenbereich verlegt werden!

Außerdem bringt es eine ganz andere Optik ins Bad. Haben wir schon vielen Kunden für diesen Einsatzzweck verkauft, und ich selbst habe meine Bäder auch so ausgestattet! Das Schöne: Wenn mich das Zeugs irgendwann nervt, fliegt es einfach raus und ein neues Designs kommt rein. Mach das mal mit der klassischen Fliese... :D

Hier sind einige Bilder von Bädern dabei:
http://www.project-floors.com/mediathek.php?lang=ger&men=4&zid=mt25
(Wir sind nicht der Hersteller, sondern haben das Produkt als Händler im Programm)

biffbiffsen

20.09.2013, 10:24

Ich hab letztes Bad und dieses Jahr GästeWC renoviert.

Zum Glück hatte ich perfekte Handwerker und ALLE Materialien mit dem Handwerker gekauft.

Ich würds niemals mehr anders machen, Fliessen mit dem Verleger kaufen, Installationsmaterial mit dem Installateur.

Ausser:

Glas!

Das Glas für Dusche und Schiebetüre hab ich direkt vom Glaser, und nicht über einen Badausstatter.

Das hat 1/5 gekostet und der hats dann eingebaut für kleines Geld.

Ausserdem wars 100% so wie ich es wollte und net wie ein Badausstatter mir vorschreibt.

Gute Handwerker sind Gold wert.