Fragen an die Profis: Vermietete Eigentumswohnung kaufen bei Eigenbedarf?

[smuh1980]

Hallo zusammen,
in der Hoffnung das sich auch zu diesem Thema der ein oder andere Wissende im Forum herumtreibt...

Wir sind momentan auf dem besten Weg eine Eigentumswohnung zu kaufen. Jedoch sieht es nach anfänglicher Euphorie so aus, dass die begehrte Eigentumswohnung vermietet ist.
Die Kündigung aufgrund von Eigenbedarf ist natürlich möglich, jedoch wohl nicht immer so einfach und oftmals ist der Weg über einen RA nötig.
Ich habe nun im Internet einen Hinweis entdeckt, sich die Kündigung bzw. "Räumung" der Wohnung durch den Mieter schriftlich bestätigen zu lassen - natürlich mit einem fixen Termin.

Hat diesbezüglich jemand weitere Hinweise oder generell weitere Tips zu dem Thema?

Besten Dank,
Andre

[paddy]

Wenn der Mieter freiwillig eine Vereinbarung unterschreibt, in der er sich auf einen Auszugstermin verpflichtet, ohne bereits eine Alternative in Aussicht zu haben, kostet das den Vermieter in der Regel Geld als Ausgleich für Kosten und Risiko (Umzug, Makler, im Extremfall Zwischenmiete, etc. ...).

An eine Eigenbedarfskündigung werden juristisch sehr strenge Maßstäbe angelegt. Und auch wenn auch hier garantiert wieder ein Schlauberger mit fundiertem Halbwissen aus der Hecke kommen, und dir erzählen wird, man könne das auch selbst machen (hat man ja schon gemacht, ging auch gut, rein zufällig, weil niemand näher hingeschaut hat...) gibt es nur genau einen vernünftigen Rat dazu:

Lass die Eigenbedarfskündigung von einem kompetenten Anwalt durchführen, oder wenigstens einen inhaltlich wasserdichten Text formulieren, mit dem du dem Mieter auf Eigenbedarf kündigen willst.

[ehemaliges mitglied 24812]

Paddy, wir sind des Öfteren unterschiedlicher Meinung, hier stimme ich Dir zu. André, geh zu einem Anwalt und laß dort das Kundigungsschreiben aufsetzen. Die Kündigung würde ich allerdings im 1. Schritt selbst abschicken und nicht als anwaltliches Schreiben.

Die Kündigung kannst Du meines Wissens nach auch erst aussprechen, wenn Du als Eigentümer im Grundbuch stehst.

[smuh1980]

Hi Paddy,
genau in diese Richtung gehen meine Gedanken. Ich will das Thema bestmöglich absichern und eine entsprechende Formulierung bekommen wir ohne Profi natürlich nicht hin.
Die "Entschädigung" des Mieters haben wir auch schon auf dem Plan, in der Hoffnung damit auf Einverständnis zu stoßen und den Fall entsprechend zu beschleunigen.
Kai: Guter Hinweis... direkt mit der Keule sorgt i.d.R. nicht für das beste Verhältnis/Verständnis.

Insgesamt hatte ich natürlich die Hoffnung, es gibt das Formblatt 38a für solche Fälle ;-)

[Spacewalker]

Da ist wohl irgendwas in der Pipeline, um es dem Eigentümer in Zukunft noch schwerer zu machen, Eigenbedarf halbwegs zeitnah durchzusetzen.

[sausapia]

Diffiziles Thema
Ich hatte schon beides: Am besten ist immer die Einigung eines geplanten Auzuges gegen Bares. Das KannstDu u.U. schon den Verkäufer verhandeln lassen und ihr könnt dies preislich ggf. teilen. Mit normal tickenden Mietern kann man so einen Win-Win Situation schaffen.

Falls de Mieter "auf Krawall gebürstet" sind, lass lieber die Finger davon. Ich hatte trotz Mietrechts-Anwalt mit Top-Referenzen und einem eindeutigen Eigenbedarfsfall ein dreijähriges Hick Hack über zwei Instanzen. Wenn die Gegenseite möchte, kann sie auch eindeutige Fälle ellenlang ziehen und die Gerichte arbeiten auch nicht besonders schnell. Dies kostet Zeit, Geld und Nerven und nimmt Dir die Planungssicherheit.

[smuh1980]

Danke Frank, das passt ins Bild.

Für uns heisst es jetzt: Situation mit den Mietern durchleuchten und entsprechende Vereinbarung mit Mieter und Eigentümer schließen und ggf. die Kosten splitten. Mal schauen was der Makler, Eigentümer und ein entsprechender Anwalt sagt.

Es bleibt spannend :)

[OrangeHand]

Ich habe so einen Wohnungsverkauf schon einmal aus der Mieter-Perspektive erlebt. Nach dem Tod der Eigentümerin wollten/mussten die Erben die Wohnung verkaufen. Damals hatte ich mich mit diesen Erben darauf geeinigt, dass ich die Miete für den letzten Monat nicht zahlen musste, und ich auf die im Mietvertrag vorgegebenen Schönheitsreparaturen und das Streichen der Wände komplett verzichten durfte. Am Tag des Unzugs gab es die Kaution zurück, Tür zu, fertig.

[Retto]

ich würde versuchen über den jetzigen Eigentümer eine Einigung mit dem Mieter treffen zu lassen die dann in den Kaufvertrag aufgenommen wird.
Quasi als aufschiebende Wirkung das die Wohnung bis Termin x frei übergeben werden muß, falls nicht reduziert sich der Kaufpreis oder du kannst ganz zurück treten.

[sausapia]

So wie Retto es beschreibt hatte ich es seinerzeit auch gemacht. Verlasse Dich nicht auf den Makler, so lange Du nichts "schwarz auf weiß" hast.

[Mawal]

die Sache ist doch sehr einfach, du willst eine leere Wohnung und keine vermietete, entweder der Verkäufer kann dir das anbieten oder du ziehst weiter.

Der Verkäufer soll sich mit dem Mieter einigen und dies schriftlich festhalten, dein Job ist es, diese Vereinbarung anwaltlich prüfen zu lassen.

[Butch]

die Sache ist doch sehr einfach, du willst eine leere Wohnung und keine vermietete, entweder der Verkäufer kann dir das anbieten oder du ziehst weiter.

So würde ich es auch handhaben. Ich würde das Verkäuferproblem nicht zu meinem machen.

[markus247]

Vieles von dem, was gepostet wurde, war richtig. Insbesondere ist zu beachten, dass die Kündigung erst nach EINTRAGUNG im Grundbuch erfolgen kann. Das ist ein Zeitpunkt, der einige Wochen nach Unterzeichnung des Kaufvertrages und Zahlung des Kaufpreises liegt.

Problem ist aber in der Praxis, dass Mieter nicht immer der Kündigung oder -nach unwidersprochener Kündigung- dem Räumungsverlangen entsprechen.
Dann folgt die Räumungsklage, die in erster Instanz einige Monate in Anspruch nimmt. Mangels Kostenvorschußpflicht kann auch der klamme Mieter in die Berufung gehen, die auch ihre Zeit braucht.
Realistisch ist bei einem bockigen Mieter davon auszugehen, dass du 12- 15 Monate brauchst, um ihn draußen zu haben. Für die Räumung kannst du dann noch -je nach Größe der Wohnung- 3.000,- - 6.000,- € veranschlagen, die du dem Gerichtsvollzieher zahlen musst.

[RBLU]

Der Verkaeufer muss sich darum kuemmern, dass die Wohnung leer ist. Einfach darauf bestehen!
Wir hatten auch mal so eine Wohnung gekauft: Es hat den Verkauefer 30k(!) gekostet, die Mieter aus einer 80m^2 harauszubringen und das war nicht mal Muenchen!
Oder Du verlangst einen kraeftigen Discount.

Wichtig ist auch zu pruefen, wann die Wohnungen in Eigentumswohnungen umegewandelt worden sind. Da gab es eine 10 Jahre Regelung, soweit ich mich erinnere.

Gruss,
Bernhard

[paddy]

Vieles von dem, was gepostet wurde, war richtig. Insbesondere ist zu beachten, dass die Kündigung erst nach EINTRAGUNG im Grundbuch erfolgen kann. Das ist ein Zeitpunkt, der einige Wochen nach Unterzeichnung des Kaufvertrages und Zahlung des Kaufpreises liegt.....
Für solche und andere Fälle kann sich der Käufer vom Verkäufer im Kaufvertrag bevollmächtigen lassen.


... Wichtig ist auch zu pruefen, wann die Wohnungen in Eigentumswohnungen umegewandelt worden sind. Da gab es eine 10 Jahre Regelung, soweit ich mich erinnere....
Das hängt in erster Linie davon ab, ob der Mietvertrag vor, oder nach Aufteilung in Wohnungseigentum abgeschlossen wurde. Wurde er bereits vorher abgeschlossen, beträgt die Kündigungssperrfrist drei Jahre, die jedoch erst mit Abschluß des Kaufvertrags zu laufen beginnen.



Wenn man gerade bei Spezialthemen etwas nicht ganz sicher weiß, könnte man auch einfach mal nichts schreiben.

Damit wäre dem Fragesteller häufig wesentlich mehr gedient.

[Smoke]

Vieles von dem, was gepostet wurde, war richtig. Insbesondere ist zu beachten, dass die Kündigung erst nach EINTRAGUNG im Grundbuch erfolgen kann. Das ist ein Zeitpunkt, der einige Wochen nach Unterzeichnung des Kaufvertrages und Zahlung des Kaufpreises liegt.
Das kann im Kaufvertrag auch anders geregelt werden - Notar fragen.

Im Übrigen sollte eine Eigenbedarfskündigung jedenfalls von einem RA formuliert werden.

Gibt es erst mal einen Räumungstitel, verweigern die wenigsten Mieter den Auszug. Wenn doch, wird es ärgerlich und auch etwas langwieriger. Nach meinen Erfahrungen dauert es jedoch selten länger als 9 Monate.

Gruß,
Jürgen

[Jubilado]

Sollte es sich um eine Wohnanlage mit mehreren Eigentumswohnungen handeln würde ich mir auf jedenfall die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen (min.3Jahre)ansehen,dort kann man vieles herauslesen und ist zumindest über die Höhe der Instandhaltungsrücklage sowie über eventuell anstehende Instandsetzungs und Reperaturmaßnahmen im Bilde.
Es kann durchaus sehr teuer werden wenn Instandsetzungen notwendig werden und nicht genügend Rücklagen vorhanden sind.

[jagdriver]

Ich würde mir erst gar keine vermietete Wohnung ansehen, wenn ich
sie selbst beziehen möchte!

Gruß
Robby

[ehemaliges mitglied]

Genau.Leere Wohnung oder die Nächste.

[paddy]

Sollte es sich um eine Wohnanlage mit mehreren Eigentumswohnungen handeln würde ich mir auf jedenfall die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen (min.3Jahre)ansehen, ....
Es kann durchaus sehr teuer werden wenn Instandsetzungen notwendig werden und nicht genügend Rücklagen vorhanden sind.
Mal davon abgesehen, dass man beim Kauf einer Eigentumswohnung sicher wesentlich mehr prüfen sollte, bringt das den TS bei seiner eigentlichen Frage jetzt aber nicht wirklich weiter. ;)


die Sache ist doch sehr einfach, du willst eine leere Wohnung und keine vermietete, entweder der Verkäufer kann dir das anbieten oder du ziehst weiter.....

Ich würde mir erst gar keine vermietete Wohnung ansehen, wenn ich sie selbst beziehen möchte!....

Genau.Leere Wohnung oder die Nächste.
Es gibt Regionen, wie auch Objekte, bei denen man nicht wirklich die große Auswahl hat.
Im Übrigen sind vermietete Wohnungen in der Regel spürbar günstiger, weil sie eben nicht bezugsfrei sind. Man kann also auch Einiges sparen, wenn man Zeit und einen guten Anwalt hat (das ist unabdingbar), und das imho kalkulierbare Risiko eingeht. Selbst wenn man dadurch möglicherweise entstehende Kosten in die Kalkulation einbezieht.

[markus247]

Das kann im Kaufvertrag auch anders geregelt werden - Notar fragen.

Im Übrigen sollte eine Eigenbedarfskündigung jedenfalls von einem RA formuliert werden.

Gibt es erst mal einen Räumungstitel, verweigern die wenigsten Mieter den Auszug. Wenn doch, wird es ärgerlich und auch etwas langwieriger. Nach meinen Erfahrungen dauert es jedoch selten länger als 9 Monate.

Gruß,
Jürgen


Im Kaufvertrag kann geregelt werden, dass der Verkäufer alle Rechte an den Käufer abtritt bzw. diese auf den Käufer übergehen. Problem dabei ist, dass der Verkäufer die Voraussetzungen für die Eigenbedarfskündigung nicht erfüllt. Er hat keinen Eigenbedarf. Insoweit kann er keinen Anspruch übertragen, den er nicht hat.
Leider ist ein Vorgehen unter Berufung auf eine Bevollmächtigung insofern risikobehaftet.

[smuh1980]

Danke für die vielen Informationen, Meinungen und Ratschläge. Ich nehme Sie gerne mit! :)


...schnipp...

Es gibt Regionen, wie auch Objekte, bei denen man nicht wirklich die große Auswahl hat.
Im Übrigen sind vermietete Wohnungen in der Regel spürbar günstiger, weil sie eben nicht bezugsfrei sind. Man kann also auch Einiges sparen, wenn man Zeit und einen guten Anwalt hat (das ist unabdingbar), und das imho kalkulierbare Risiko eingeht. Selbst wenn man dadurch möglicherweise entstehende Kosten in die Kalkulation einbezieht.

Das triffts so ziemlich auf den Punkt.

Wir haben in den nächsten Tagen eine Besprechung mit dem Eigentümer, danach gehts entweder weiter (mit entsprechendem Profi im Schlepptau) oder zur nächsten potentiellen Immobilie...

[Smoke]

Im Kaufvertrag kann geregelt werden, dass der Verkäufer alle Rechte an den Käufer abtritt bzw. diese auf den Käufer übergehen. Problem dabei ist, dass der Verkäufer die Voraussetzungen für die Eigenbedarfskündigung nicht erfüllt. Er hat keinen Eigenbedarf. Insoweit kann er keinen Anspruch übertragen, den er nicht hat.
Leider ist ein Vorgehen unter Berufung auf eine Bevollmächtigung insofern risikobehaftet.
Doch, die Abtretung und Ermächtigung geht. Hab ich schon mehrfach so (erfolgreich) eingeklagt.
Zu prüfen sind natürlich auch alle anderen Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung. Im Fall eines Räumungsvergleichs unbedingt den Verzicht auf Räumungsschutz (soweit gesetzlich zulässig) aufnehmen. :op:

Gruß,
Jürgen