Für welchen Zeitpunkt wir die Grunderwerbsteuer gemessen?

[Wurstsalat]

Servus Zusammen,

das Projekt Wohnungskauf wird etwas konkreter bei mir.
Einige Bundesländer haben ja bereits die Grunderwerbsteuer von 3,5 auf 5% erhöht,
andere sollen/werden nachziehen.

So wie es aussieht, möchte der Eigentümer der Wohnung erst im Sommer (Juli/August) aus der Wohnung.

Kann ich jetzt schon notariell den Kauf beurkunden lassen oder reicht ein Vorvertrag?
Wann findet die Grundbuchübertragung statt und wann ist der Kaufpreis zu leisten?

Für welches Datum bemisst sich die GES? Denn wenn es möglich ist, das Ganze früher bei aktuell 3,5% über die Bühne zu bringen, spare ich ein paar tausend Euro.

Danke im Vorfeld für eure Hilfe.

Gruß

Pit

[jagdriver]

Es zählt nur der notarielle Kaufvertrag.

Die Übergabe (Nutzen/Lasten/Zahlungsfälligkeit) hat damit nicht das
Geringste zu tun.

Gruß
Robby

[sausapia]

yep

[Wurstsalat]

Hi Robby,

das heißt also, dass ich bspw. im Februar einen Notartermin machen kann und die Zahlung und Übergabe
für August schriftlich fixiere. Die GES ist dann sofort im Februar fällig, richtig?
Wie sieht das mit dem Grundbuchübertrag aus? Wird der auch gleich für Februar gemacht oder erst im August?
wir ist hier dann die rechtliche Situation wenn der (nicht mehr) Eigentümer einige Monate in der Wohnung bleibt?

Danke

[jagdriver]

Ja, im Kaufvertrag sind ja diese Daten und Fälligkeiten
festgehalten.

Die GES wird hier in Bayern ca. 4 Wochen nach Beurkundung
vom FA zugesendet und ist dann auch fällig.
Zahlst du diese nicht, geht übrigens nichts im Grundbuch weiter
(das sog. "Negativzeugnis").

Für die Zahlung der GES haften übrigens Käufer und Verkäufer
(wie auch für die Notarkosten - sog. "dingliche Haftung").


"Grundbuchübertrag" hat damit nicht das Geringste zu tun.

Das kann dauern und hängt von verschiedenen Faktoren ab.
(Notar; Grundbuchamt; Belastungen Löschungen Abt. II und III;
Verwalterzustimmung falls erforderlich, etc..).

Gruß
Robby

[Wurstsalat]

Aber die 3,5% (aktueller Satz in Hessen) und die Notarkosten 1,5% sind doch dann von mir zu tragen oder nicht?
Was meinst du mit "es haften beide"?

[jagdriver]

Wenn du nichts zahlst holt sich Notar und FA das Geld vom
Verkäufer!

Gruß
Robby

[Wurstsalat]

Also wenn es passt dann sollte ich gleich zum Notar gehen und alles Beurkunden lassen, ja?
Mir geht es nur darum die Sache fix zu machen. Nicht, dass es sich der Verkäufer bis zum Sommer wieder anders überlegt.
Ich will hier kein Risiko eingehen

[jagdriver]

Ja, klar - nur so!


Gruß
Robby

[sausapia]

Denke aber daran, im Notarvertrag einen Passus aufzunehmen a la
"der KP ist zahlbar und fällig, wenn
...
die Wohnung besenrein geräumt ist.
...
Das Thema, mit dem Verkaüfer und dem Mieter vorab eine Einigung zu erzielen und im Notarvertrag rechtssicher zu dokumentieren ist im Zweifel wichtiger und mehr wert, als 1,5 % vom KP zu sparen. Wen Du beides in Einklang bringst, ist dies natürlich genial.

[Wurstsalat]

Der Eigentümer wohnt zur Zeit selbst in der Wohnung.

[sausapia]

Worst Case aber so geschehen:
Mein Arbeitskollege hat nach seinem Auslandsaufenthalt mit Frau und 2 Kindern in LA ein Haus in Düsseldorf gekauft. Der VK zog dieses erst ein Jahr später frei, weil sein Neubau sich extrem verzögerte. Er musste seinen Hausrat einlagern, interimsweise zu viert im Hotel bzw. möblierten Appartments wohnen und hat erst nach mehreren Prozessjahren sein Geld zurück erhalten

[Wurstsalat]

Wie kann ich denn dann sicher sein, dass alles passt wenn ich die Geschichte jetzt fix mache, der VK aber erst in 6 Monaten auszieht?

[jagdriver]

Der Verkäufer verpflichtet sich, den Vertragsbesitz zum ...........zu räumen
und für den Käufer freizumachen.

Wegen dieser Verpflichtung unterwirft er sich der sofortigen Zwangsvollstreckung aus
dieser Urkunde.

Gegebenfalls kann noch ein täglicher Verzugsschaden hinzugefügt werden, z.B. € 50,- pro Tag, etc..

Gruß
Robby

[Wurstsalat]

Okay, das leuchtet ein.
Wie sieht es mit dem Zusatnd der Wohnung generell aus?
Angenommen, das Bad und die Küche sind in Ordnung beim Zeitpunkt des Notartermins.
Jetzt gehen 6 Monate ins Land und die Wohnung wird von mir pünktlich bezogen.
Jetzt stelle ich aber fest, dass einige Fließen im Bad kaputt sind, die Küche Schäden aufweist, etc.

Wie kann man sich hier als Käufer absichern?

[jagdriver]

Ist eigentlich alles im Kaufvertrag geregelt.

Kurzfassung: Gekauft wie besichtigt!

Für alle Schäden muß der Eigentümer gerade stehen.

Ich denke du solltest mit einem Notar oder einem anderen Fachmann (Makler)
vor Ort Kontakt aufnehmen und die Details eines KVs durchgehen.
Es gibt noch etliche andere Fallstricke vor Beurkundung.

Gruß
Robby