'Geldanlage' - Wohnung an der (polnischen) Ostsee

[Artur]

Guten Abend Allerseits,

was ist von einer solchen Investition zu halten?
Ich kenne über zwei Ecken einen Investor in Polen der gerade fertige Objekte an den Mann bringt. Interesse habe ich an einer 35qm großen Wohnung in diesem Objekt. Der Preis geht gegen 80T€ Brutto. Die Wohnungen werden von dem Bauträger an Endkunden und Reiseunternehmen vermietet. Sie kümmern sich quasi um Alles: Vermietung, Reinigung, Hausmeisterdienste etc. Garantiert werden Mieteinnahmen von gut 200€ monatlich, selbst kann man die Wohnung gut 3Wochen im Jahr nutzen. Bezahlung in Bar oder (Rest)kredit über eigene Bank obliegt jedem Kunden. Eigentümer der Wohnung wäre ich zu 100%. Im Objekt befinden sich auch einige Annehmlichkeiten wie SPA-Bereich, Whirlpool, Fitnessbereich etc. War letztens in einem sehr ähnlichen Objekt, und es war ausgebucht(!) - alles deutsche Rentner... 'Mein' Objekt liegt 3-4min vom Strand entfernt.

Ich würde gerne finanzieren, jedoch eine angemessene Anzahlung leisten.

Danke Euch für jeden klugen Tipp der mir weiterhilft...noch bin ich unentschlossen...und es sind nicht mehr wirklich viele Wohnungen in der gewünschten Größe frei...

Grüße!

Artur

[Insoman]

aus dem Bauch heraus würde ich sagen: FINGER WEG

[Artur]

BTW: zwei ähnliche Objekte sind bereits 'im Betrieb' und werden ständig vermietet (Bekannte von uns waren auch schon für ca. 10 Tage dort).
Sind auch in einigen Reise bzw. Hotelsuchmaschinen in Deutschland sichtbar und buchbar...

[hugo]

Macht sagenhafte 2285€ den qm und somit meiner Meinung nach extrem überteuert.
So eine Wohnung darf dort keine 1000€ den qm kosten.

[AndreasL]

Mich irritiert auch der Preis bzw. das Verhältnis von (garantierter) Miete zu Kaufpreis extrem. Eins von beiden scheint zu hoch bzw. zu nierdrig.

[Stringer Bell]

33-fache jahresmiete ... schlimmer als in münchen ;)
immerhin "garantiert" (von wem, brutto, netto, wie auch immer...)

[Artur]

Nun ja, ich finde die Preise an der polnischen Ostsee auch relativ hoch - so sind sie aber nun mal - aber die Wohnungen gehen sehr gut weg...
Der Endkunde - Tourist zahlt ca. 60€ pro Übernachtung im Hochsommer (Saison ist ca. 2,5 Monate), den Rest werden die Kosten/Marge aufbrauchen - dennoch: die Wohnung gehört später mir allein.

Hier ein Beispiel von einem auf die schnelle gefundenen, adäquatem Beispiel:

http://www.domiporta.pl/details,30796,116014746-mieszkanie-rewal.asp

[Chefcook]

Warum kann man an der deutschen Ostseeküste, die touristisch meinem Eindruck nach besser erschlossen ist, für weniger Geld mehr Wohnung kaufen, als in Polen?

[paddy]

... was ist von einer solchen Investition zu halten?...

Nix. Mal abgesehen davon, dass ich nicht viel Ferndiagnose halte, sind hier ein paar Punkte offensichtlich und eigentlich schon mit den Grundrechenarten une ein bisschen gesundem Menschenverstand zu lösen.

a) Einstandspreis zu hoch
b) Rendite zu gering (nicht umlegbare Nebenkosten berücksichtigt?)
c) sucht sich der Betreiber in 10 bis 20 Jahren ein neues Objekt, weil das alte nicht mehr Zeitgeschmack entspricht und deshalb nicht mehr gut vermietbar ist
d) was ist wenn der Betreiber hops geht?
etc.,
etc. ...

[Hundefreund]

Finger weg!

Ich habs fast auch gemacht....danke an einen Freund, der mich davon abgehalten hat.
Kauf was auf Rügen, ist auch Ostsee...;-)

[Artur]

@Paddy:
Denke nicht ich hätte nicht gerechnet... :)
Ich wollte relativ objektiv und nur mit 'Grundinformationen' Eure Meinung hören.

Wenn der Betreiber hops geht, gehört die Wohnung dennoch mir - nur kommt der Aufwand des Vermietens dazu - oder halt Eigennutzung...

[Artur]

Finger weg!

Ich habs fast auch gemacht....danke an einen Freund, der mich davon abgehalten hat.
Kauf was auf Rügen, ist auch Ostsee...;-)

Womit hat er Dich abgehalten, mit welchen Argumenten bzw. Einwänden??

[Insoman]

was nutzt es Dir wenn Du eine Wohnung nebst KOSTEN ! - an den den Schlappen hast ?

Diese Ferienteile sind gerade mit der von Dir beschriebenen Ausstattung recht teuer vom Unterhalt


Ich halte dieses Angebot schlicht und ergreifend für überteuert und von den Risiken her zu unübersichtlich.

Bedenke auch, dass sich nicht jeder Urlauber zu benehmen weiß - es wird also immer was zu tun geben

[watch newby]

Keinesfalls... dafuer bekommst du in Spanien zur Zeit wesentlich bessere Immobilien...

€+2k/m2, 80k Invest und dann nur 4k (oder 5%) Miete ist echt mau... und wie schon gesagt wurde, Nebenkosten fallen auch noch an (ob man es will oder nicht)... angenommen bei einem SPA und so werden €120 auf dich umgelegt, das sind 3€ pro m2 und wahrscheinlich an der unteren Grenze bei einem Feriendomizil das fuer dich gemanaged wird... denk da mal an Gaertner, Hausmeister und SPA die du dir nicht aussuchen kannst, dass macht ja dein Vermittler... und dann noch die Vermittlung (allein hier nimmt man im Sueden Europas in der Regel 20-25% von der Monatsmiete)... dann bist du mit rund 2% dabei (wenn du Glueck hast) und wahrscheinlich schlechte Chancen das Anfangsinvest wiederzusehen (oder vielleicht unterschaetze ich die Nachfrage nach Kleinappartments in Polen)... ich gehe da auch mit Stefan: Finger weg :flop:...

Servus

Gerald

[Artur]

Danke Euch!!!

Ich halte die Preise in Polen ebenfalls für sehr ambitioniert... dennoch war der (unvernünftige) Gedanke am Ende eine Wohnung an der Ostsee zu besitzen und für/oder gemeinsam mit den Kindern zu nutzen... neben den Kreditkosten hat man halt den kleinen, 'garantierten' Bonus von 2400€ jährlich extra... Das es nicht das Geschäft (Renditemäßig) meines Lebens werden würde war schon klar. Dafür aber locker in 3h mit dem Auto erreichbar...

[ehemaliges mitglied 24812]

5,70 €/qm bekommst Du für 35 qm Wohnungen mit geringerem Vermietungsaufwand und Investitionsvolumen. Das sind bessere Geldanlagen, die sich bei Bedarf auch schnell wieder veräußern lassen. Laß die Finger von Polen.

[paddy]

Klar, dann haste ne unvermietete Mietwohnung für 80K in Polen, super. Kennst du dich im polnischen Mietrecht aus? Fährst du jedes Mal nach Polen zur Eigentümerversammlung, etc.

Da würde ich für die 80.000 Lewonzen lieber jedes Jahr zweimal ne schöne Ferienwohnung mieten. Aber jedes Mal woanders.... ;)


Keinesfalls... dafuer bekommst du in Spanien zur Zeit wesentlich bessere Immobilien...
Ah, nochn heißer Investmenttipp....

Darf man fragen besser im Bezug worauf? Lage? Bauqualität? Renditepotenzial? Sicherheit der Mieteinnahmen? Wertsteigerungspotential?

Vielleicht sollte man nicht ganz unberücksichtigt lassen, dass der Preisverfall am Immobilienmarkt in Spanien seinen Tiefpunkt noch längst nicht erreicht hat...

[nominator]

Bei einer Nettorendite von etwa 1% und ausnahmslos Imponderabilien im finanziell belastenden = negativen Bereich würde ich die Finger davon lassen. Wenn viele dieser Wohnungen (Hasenställe) angeblich verkauft werden oder wurden, ist das eine Sache, aber Bauherrenmodelle liefen auch ganz prima, bis das böse Erwachen kam.

Wenn Polen vor Ort Wohnungen kaufen, sähe das anders aus, aber ich kann mir nicht vorstellen, dass diese Klientel dort stark unter den Kaufinteressenten vertreten ist.

Liebe Grüsse,
Ralph

[watch newby]

Hi Paddy,

Hast mich falsch verstanden... ist kein Geheimtip, aber in Spanien hast du wenigstens Sonne und kannst deine Immobilie bei Bedarf 6 Monate nutzen... in Immobilien zu investieren ist wahrscheinlich eh schon zu spaet... und du hast Recht, die Preise in ESP werden wahrscheinlich noch nach unten gehen... vielleicht aber auch nicht, da sich die Banken eine Abwertung nicht leisten koennen... aber jedenfalls bekommt man fuer 80k zur Zeit mehr als 35m2 direkt am Strand (wenn einem die Ferienwohnanlagenriesenbunkerhochhaeuser gefallen)... und es ist in Spanien wo zumindest der Sommer 6 Monate dauert...

Servus

Gerald

[Fluzzwupp]

Wenn Ostsee dann Deutschland. Wir haben was in Zingst, schön da und in der Saison bestens ausgelastet.

[ulfale]

So eine Wohnung darf dort keine 1000€ den qm kosten.

Was bringt Dich zu dieser Aussage?
Ich denke, man sollte sich schön langsam davon verabschieden, dass Polen ein "billiges" Land ist. Klar, knapp 2300€/m2 sind massiv, aber ich kenn einige Viertel, v.a. in Warschau, und da red ich jetzt nicht von den absoluten highend-Gegenden, wo Du mit 3500€/m2 nicht durchkommst. Und ich kann und mag mir nicht vorstellen, dass die Polen Wohnungen an der Küste quasi "verschleudern" wollen!
Zum Deal selbst: ich würd ihn aufgrund der wirklich hohen Kosten a net machen.

[Artur]

@Fluzzwupp
Zu verkaufen? Preis? :)

[Stringer Bell]

Was bringt Dich zu dieser Aussage?
Ich denke, man sollte sich schön langsam davon verabschieden, dass Polen ein "billiges" Land ist. Klar, knapp 2300€/m2 sind massiv, aber ich kenn einige Viertel, v.a. in Warschau, und da red ich jetzt nicht von den absoluten highend-Gegenden, wo Du mit 3500€/m2 nicht durchkommst. Und ich kann und mag mir nicht vorstellen, dass die Polen Wohnungen an der Küste quasi "verschleudern" wollen!
Zum Deal selbst: ich würd ihn aufgrund der wirklich hohen Kosten a net machen.

immopreise in polen könnten auch bald von fluchtbewegungen in das nicht-euro ausland profitieren. zur zeit flüchtet noch viel ausländisches kapital nach deutschland. frage also wann sich manche überlegen dass das vielleicht nicht soooo clever ist....die hedgies sind ja eher short-D...

aber nix was dieses investment hier retten würde...;)

[Waschi.1]

Ich war gerade in Swinemünde im Urlaub. Vor Ort hab ich bessere Angebote gesehen :gut:
Dort kamen wir auch mit einigen Leuten ins Gespräch und ich kann Dir folgende Info geben ...
Im Winter ist da Tote Hose !! Es gehen nur Hotel und Appartementsanlagen für Rentner die Wellness und medizinische Behandlungen mit ärztlicher Aufsicht anbieten !!!
Dann kaufe Dir lieber hier bei mir um die Ecke ne Eigentumswohnung die haben meist 70-90 m² und gibts für ca 40K bei ca 380-440€ Nettomiete ...

[Fluzzwupp]

@Fluzzwupp
Zu verkaufen? Preis? :)

Hehe, nene ;) Der Bodden-Zander schmeckt einfach zu gut da.

[paddy]

immopreise in polen könnten auch bald von fluchtbewegungen in das nicht-euro ausland profitieren. ...
Mal von dem höchst unwahrscheinlichen Fall ausgegangen, dass eine Kapitalflucht nach Polen stattfindet (lölchen), dann bevorzugt in die 1a-Lagen der Großstädte.

An den Allerwertesten der Welt, oder in Gegenden von denen aus man selbigen zumindest schon deutlich sehen kann, wohl eher weniger... ;)

[Edmundo]

Wir haben was in Zingst, schön da und in der Saison bestens ausgelastet.


Das sagt der jetzt wo da immer die Fototage sind.

[P997TT]

Warum wollen so viele ausgerechnet Wohnungen kaufen ?

Hier kommt, wie andere monierten, ein Kurs von tEUR 2+/qm WFl auf. Solide Altbausubstanz an der (west-)deutschen Küste findest Du für < tEUR 2/qm (klar, keine Top-Strandlage).

Alternative ? Olle Hallen aus Insos rausschlagen, mit minimalem Aufwand (Blech-/Holzbauweise) aufteilen, kleinteilig an Handwerker/Minifirmen vermieten.

Vorteile: Oft Hammer-Einkaufspreise (Bsp. 16,000 qm Hallen-NFl für tEUR 900, Vermietung EUR 2/qm/Monat = tEUR 380 p.a., pretax full amort < 3 yrs, danach cash cow !), bei (Teil-)Mietausfall trotzdem genug cashflow, minimalster Erhaltungsaufwand, kaum/keine Renovierungskosten bei Mieterwechsel, keine "Sozialprobleme" (auch keine Politikeinflüsse!), klare Mietrechtslage, ...

MEIN Fazit: Wohnungen zur Vermietung, noch dazu im Ausland ? Nie.

Grüße vom
Ulli

[paddy]

Aaaah, jetzt kommen die ganz heißen Tipps...

[Artur]

Ich danke Euch soweit für die Ratschläge und Tipps. Eigentlich bestärkt Ihr mich nur in dem was ich bereits dachte...