WEG Verwalter Bestellung und Verwaltervertrag

[Sonra]

Eine Frage an unsere Anwälte hier:

-Alter Verwalter gibt Tätigkeit aus Altersgründen auf.
-Ruft Versammlung ein mit TOP: Verwalterabwahl und Bestellung neuer Verwalterin (seine Kollegin, die sich vorher um das Sondereigentum gekümmert hat)
-Obwohl einige Eigentümer den Einwand vor der Versammlung äussern, weitere Verwalter zur Wahl zur Verfügung zu stellen, wird es nicht beachtet
- Verwalter wird ordentlich "entlassen" per Mehrheit
- neue Verwalterin mit Mehrheit bestellt
-neue Verwalterin setzt selbst Vertrag und Vollmachten fest und sendet zur Unterschrift
-Verwalterin bestimmt Bestellungszeitraum auf 5 Jahre

Ist das möglich? Insbesondere Bestellungszeitraum ohne Beschluss?
Vertrag ohne Beschluss?

Danke für fachkundige Antworten

[WolfgangS]

Was genau steht im Protokoll?

[Sonra]

Herr ... bat um Abstimmung über die Niederlegung seiner Verwaltertätigkeit zum 31.10.12
Herr ... bat um Abstimmung zur Wahl der Hausverwaltung ... als Verwalterin
Somit wurde die Hausverwaltung ... zur Hausverwalterin bestellt.
Frau ... nimmt die Wahl schriftlich niedergelegt im Verwaltervertrag an.


Das ist der OG Wortlaut.
Verwaltervertrag lag nicht vor zur Abstimmung und war kein TOP zur Versammlung. Wurde im Nachhinein an die Eigentümer zur Unterschrift versandt.

[Relax1]

Vorab: Ich bin keine Anwältin.

Für mich stellt sich die Sache so dar, dass die neue Verwalterin wirksam bestellt wurde, aber sonst auch nichts. Wenn der Beschluss ein Datum beinhaltet, ab wann die Dame nun Verwalterin ist, dann darf sie ab da auch in eigenem Namen tätig sein (Protokoll verfassen und versenden etc.).

Ich kann ihr nur dringend raten, eine außerordentliche ETV einzuberufen, um über den Bestellungszeitraum und die Vertragsinhalte abstimmen zu lassen. Denn diese darf sie nicht einfach so selbst festlegen. Also entweder ETV (Mehrheitsbeschluss) oder Umlaufbeschluss (Allstimmigkeit). Wenn sie mit jedem Eigentümer den Vertrag schließt, ist das m. E. auch ok. Aber hier müssen alle zustimmen. Ist dies nicht der Fall, wird sie um eine Beschlussfassung nicht herumkommen.

Hätte die Gemeinschaft gerne andere Angebot einholen wollen, hätte sie die Bestellung der Verwalterin ablehnen müssen.

[WolfgangS]

Sehe ich auch so

und falls beim Verkauf einer Wohnung Verwalterzustimmung erforderlich ist, taucht nach dem o.a. Protokolltext das erste grössere Problem auf

[Smoke]

Die Wohnungseigentümer beschließen den Verwaltervertrag mit Stimmenmehrheit. Wichtig - die Wohnungseigentümer sind nicht Vertragspartner des Verwalters. Vertragspartner ist die Gemeinschaft selbst.
Der Bestellung des Verwalters darf höchsten auf fünf Jahre vorgenommen werden (§ 26 I 2 WEG).
Über die Dauer der Bestellung muss ebenfalls ein Beschluss gefasst werden.
usw. ...

Verwalterverträge, die ein Vertreter ohne Vertretungsmacht geschlossen hat, können nachträglich durch Beschluss genehmigt werden.

Irgendwie scheint mir, dass bei Euch (fast) alles falsch gemacht wurde. Da hilft eigentlich nur eine neue Eigentümerversammlung und eine neue Beschlussfassung.

Lasst Euch vorher vernünftig beraten - bitter genug, dass offensichtlich sowohl der alte, als auch der neue Verwalter vom WEG-Recht nur sehr wenig Ahnung haben.

[Smoke]

Nachtrag:

Ich würde mal grundsätzlich die Frage in den Raum stellen, ob ein Verwalter, der keine Ahnung von den Grundzügen des WEG-Rechts hat, überhaupt der Richtige ist.

[Relax1]

Wenn der Verwalter den Vertrag an jeden einzelnen Eigentümer sendet und auch von jedem Eigentümer auf dem nicht veränderten Vertragswerk die Unterschrift erhält, würde ich das als Umlaufbeschluss interpretieren. Dann wäre eine ETV überflüssig.

Aus meiner Erfahrung kann ich berichten, dass dies äußerst selten ist - fehlt nur einer, dann muss man eine ETV einberufen.

[Relax1]

und falls beim Verkauf einer Wohnung Verwalterzustimmung erforderlich ist, taucht nach dem o.a. Protokolltext das erste grössere Problem auf

Das mit Sicherheit.

[Smoke]

Das als Umlaufbeschluss zu deuten, würde mir gewisse Probleme bereiten.
Der Zweck der Versammlung als solche wird unterlaufen. Insbesondere wurde wohl über die Laufzeit ja gar nicht beraten.

Ich würde eine neue ETV anraten.

[WolfgangS]

Ich habe schon einige Beschlüsse zur Verwalterbestellung gesehen, wo man sich fragt, ob derjenige Verwalter Ahnung hat, und da waren namhafte Firmen dabei.

Üblicherweise lautet der Beschlusstext so: Für die Zeit vom 1.1.13 bis 31.12.17 (maximale Zeitspanne) wird Herr/Frau XY zum Verwalter bestellt, Herr/Frau XY wird bevollmächtigt, für die Eigentümergemeinschaft mit dem Verwalter den der Gemeinschaft vorliegenden Vertrag abzuschliessen.

Üblicherweise bevollmächtigt die Versammlung per Beschluss einen Eigentümer(z.B. Beiratsvorsitzender), der mit dem Verwalter den Vertrag abschliesst, nachdem aber jeder weiss, was im Vertrag drinsteht.

[Smoke]

:gut:

[Sonra]

Vielen Dank für Eure Antworten. Genau diese Antworten bestätigen meine Gedanken und mein angelesenes Wissen bezüglich WEGs.
Leider versucht die Verwalterin hier "auf doof" einen Umlaufbeschluss zu erreichen.
Ich bin der einzige der scheinbar den Vertrag gelesen hat, da ich nicht unterschrieben habe. Es sind leider solche Punkte wie Zustimmung beim Verkauf, etc. inkludiert.

Meine Punkte/Bedenken habe ich bereits der Verwalterin und den anderen Eigentümern mitgeteilt und um eine erneute ETV gebeten um diese Punkte zu kären und zu beschliessen.
Leider kam als Antwort der Verwalterin nur, das ich ja klagen kann.
Die anderen Eigentümer haben sich nicht dazu geäussert.

Scheinbar sind meine Gedankengänge nicht "out of space".
Wie kann ich "erzwingen" das die Punkte durch eine ETV abgestimmt und beschlossen werden?

[WolfgangS]

Zustimmung zum Verkauf ist meist durch die Teilungserklärung festgelegt, dann ist dafür auch lt. WEG ein zusätzliches Verwalterhonorar fällig, wenn in der Teilungserklärung nix steht, kann sie in ihren Vertrag reinschreiben was sie will und kriegt nix.
Erzwingen kannste nix, wennste alleine bist und alle anderen ja sagen, Beschlussanfechtung ist zu spät, klagen auf Nichtigkeit bringt in dem Fall auch nix.

Es stellt sich die Frage, was Du überhaupt willst, sind in dem Verwaltervertrag wirklich solch schlimme Sachen drin, oder findest Du nur das Vorgehen, dass der alte Verwalter beim "in die Rente gehen" durch die "Übergabe" der Verwaltung an seine Nachfolgerin sich ein kleines Körberlgeld verdient, grenzwertig. Eigentlich ist das gängige Praxis.

Was ich eventuell wichtiger finde ist, dass Du bei jeder grösseren Instandhaltungsmassnahme auch ein Angebot für die Arbeiten einholst, denn den Satz des Handwerkers zum Verwalter "und wieviel darf ich denn für Sie draufschreiben" ist leider auch gang und gäbe. Alles andere ist nicht ganz so wichtig (für mich zumindest), es sei denn es stehen wirklich komische Sachen im Vertrag

[Sonra]

Geht mir um den Vertrag, der leider viele Punkte beinhaltet die für den Verwalter "gut" sind, aber nicht für die Eigentümer. (Auch o.g. Punkt zu Handwerkern. Sie muss sich nichts autorisieren lassen. Sie kann Aufträge vergeben, wie sie lustig ist.)
Und mir geht es um die Bestellungsdauer.
D.h. Ich möchte die Verwalterin nicht 5 Jahre an der Backe haben, sondern erstmal nur bis zur nächsten ETV und dann soll ordentlich darüber beschlossen werden, wie lange sie bestellt wird. Nicht sie bestimmt, sondern die Gemeinschaft.
Vertrag soll für beide Seiten passend werden und durch die ETV dann abgesegnet werden.

Sind das Punkte, die ich (noch) durchsetzen kann?

[WolfgangS]

Durchsetzen kannst Du alleine nix, solange alle anderen nicht auf Deiner Linie sind (mind. 51% inkl.Dir).
Wenn Du was willst, solltest Du im Vorfeld Allianzen schmieden.
Was ich überhaupt noch nie gehört habe, dass ein Verwalter Aufträge in unbegrenzter Höhe ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft willkürlich vergeben kann.
Sollte das so sein und alle anderen heissen das gut, dann verkauf die Wohnung, denn mit so Doofen unter einem Dach wirst Du nicht glücklich.

[Rolexplo]

Mit den Worten < dann kannst Du ja klagen> hat sie m.E. ihren ersten Fauxpass geleistet.
Anstatt sich mit dir an einem Tisch zu setzen und womögliche Fragen konstruktiv zu klären, geht Sie sofort auf konfrontation. Wie Konfliktfähig ist Sie denn bei weiteren größeren Problemen? Und die kommen zwangsläufig.

Ich verstehe Deine Sorgen vollkommen und bei mir würden auch einige Glocken klingeln. Holzauge sei wachsam.
Jetzt heißt es die anderen Eigentümer aufzuklären und denen mal wirklich anhand Beispiele aufzuzeigen was auf denen zukommen könnte.
Mir scheint es so , als wenn die vom alten Verwalter eingenullt sind. Nach dem Motto da lief alles, so wird es bleiben.
Und bei aller Liebe, ein Verwalter, der sich selbst seine Amtszeit bestimmt???Ohne Zustimmung der Eigentümer??

[MacLeon]

Wie einig ist sich denn die Eigentümergemeinschaft? Wenn ja, sollte die neue Verwalterin ja Geschichte sein, bevor sie Geschichte schreiben konnte.

[Relax1]

So wie es aussieht, habt Ihr gerade folgende Situation:

Ein Umlaufbeschluss (hier Verwaltervertrag) muss ja immer allstimmig sein. Wenn Du Deine Zustimmung zum Verwaltervertrag nicht erteilst, muss sie wohl oder übel in der Beschlussverkündung mitteilen, dass der Verwaltervertrag in dieser Form abgelehnt wurde. Also bleibt ihr gar nichts anderes übrig, als eine ETV einzuberufen. Unterbleibt die Beschlussverkündung, gibt es auch keinen Beschluss, sprich keinen Vertrag. Dann kann sie das auch nicht so in die Beschluss-Sammlung eintragen.

Du kannst die Einberufung einer außerordentlichen ETV verlangen, wenn insgesamt mehr als ein Viertel der Eigentümer (nach Köpfen) dies wünschen. Hier ist es wichtig, gleich die gewünschten Beschlussgegenstände wörtlich zu bezeichnen. In Deinem Fall kann das sein:

a) Beschlussfassung über die Inhalte des Verwaltervertrags.

b) Ermächtigung des Beirats zum Unterzeichnen des Verwaltervertrags.

In der Praxis gibts derartigen Hickhack öfters, allerdings hauptsächlich dann, wenn der Vorverwalter sauer ist, dass er nicht weiter Verwalter bleibt und daher die Amtsübergabe nicht vernünftig vorbereitet. Da muss man in der Praxis oft selbst noch einen außerordentliche ETV einberufen. Oder eben alternativ einen Umlaufbeschluss einleiten, der dann auch ordentlich verkündet wird. Wenn nur einer dagegen ist, bleibt nur die ETV.

Viel Erfolg.