Finanzierung ETW / Kapitalanlage ?

[volvic]

Hallo Members,

beabsichtige, eine ETW in Düsseldorf zu erwerben. KP ca. 40 % unter Marktwert, ohne Makler, ansonsten Lage, Lage, Lage ...! Die Wohnung wird bei Übergabe unbewohnt sein.:)

Nun die Situation: Die Wohnung soll zu 100 % finanziert werden. Die weiteren Kosten (Notar und Grunderwerb) zahle ich. Als Sicherheit will ich der Bank anbieten eine bereits existente ETW, deren Kredit bereits zu 2/3 getilgt ist und deren jetziger Wert ca. 50 % des KP entspricht.

Jetzt die Frage: Wie wird das angebotene "Eigenkapital" be, bzw.-angerechnet?

Worauf muss ich bei der Gestaltung des Darlehnesvertrages achten? Wer finanziert eigentlich aktuell am güstigsten? Empfehlungen?

Vorab vielen Dank =)

[PeterK]

Hey Markus,

wir haben auch zwei fremdvermietete ETW in der schönsten Stadt am Rhein, die wir seinerzeit relativ problemlos zu 100% und ohne weitere Sicherheiten finanziert haben (ohne Makler, Notar und Grunderwerbsteuer, diese Kosten haben wir auch selber getragen). Das war allerdings so um 2005/2006, d.h. vor der ersten Finanzkrise, keine Ahnung, inwieweit sich die Bedingungen einer Kreditvergabe verschärft haben seitdem.

Ich wüßte jedenfalls nicht, warum du - sofern die Bonität halbwegs paßt - das Darlehen nicht ohne weitere Sicherheiten bekommen solltest. Letztlich ist das natürlich alles Verhandlungssache, aber was sollte die Bank denn noch wollen? Wenn der Kaufpreis tatsächlich 40% unter dem Marktwert der Wohnung liegt, dann bekäme sie ja rechnerisch bereits 167% der Darlehenssumme als Sicherheit ... :grb: ... also ich würde darüber hinaus eigentlich keine weiteren Sicherheiten geben wollen.

Zu deinen weiteren Fragen werden sich hier sicher kompetentere Member zu Wort melden, das liegt ja alles etwas weiter zurück bei mir. Wichtig war mir jedenfalls die Möglichkeit, Sondertilgungen leisten zu können.

So oder so: Niedrige Zinsen, Lage, Lage, Lage in Düsseldorf und 40% unter Marktwert, das hört sich nach einem Elfmeter an. Also mach's wie der Langeneke und rein das Ding ... ;)

[The Banker]

Die Zusatzsicherheit sollte als EK Ersatz angerechnet werden. Probleme würde ich jetzt auch nicht sehen. Lass Dir ein Angebot der DIBA o. ä. machen und bring das einfach als Verhandlungsgrundlage zur Hausbank mit. Mit konkreten Konditionen verhandelt es sich einfach besser...

[Insoman]

geh mal zur PSD Bank - die sind sehr fair und sind derartigen Finanzierungsmodellen eigentlich wohlgesonnen

[sausapia]

Hi Markus,
ich sehe da auch keine Probleme bei der Konstellation. Ggf. ist es wegen der individuellen Situation etwas schwieriger bei den Online-Banken. Das Risiko für die Bank ist denkbar gering. Rufe mich gerne an (zu Hause) oder komm über Ostern vorbei. Dann checken wir das mal konkret.

P.S.
Ich empfehle, Dein EK zu erhöhen und mir Deinen 993 zu verticken :D just kidding

[switchhousing]

Wird die Wohnung 40% unter Marktwert oder Angebotspreis verkauft? Und wenn, wieso sollte eine ETW dann 40% weniger als Marktwert verkauft werden?

[Fluzzwupp]

Wer verkauft die denn Markus? :D

[switchhousing]

Zuviel Kreditanfragen würde ich nicht in die Wege leiten, denn diese könnten sich auf Dein Boni-Ranking negativ auswirken.Zumindest habe ich das schon von Kundenberatern gehört.
Schlechte Scorings wirken sich negativ auf den Zins aus, d.h.höhere Zinskonditionen.

[sausapia]

Zuviel Kreditanfragen würde ich nicht in die Wege leiten, denn diese könnten sich auf Dein Boni-Ranking negativ auswirken.Zumindest habe ich das schon von Kundenberatern gehört.
Schlechte Scorings wirken sich negativ auf den Zins aus, d.h.höhere Zinskonditionen.

Bei Konsumentenkrediten ggf., aber bei Hausfinanzierungen :grb:???

[PeterK]

Zuviel Kreditanfragen würde ich nicht in die Wege leiten, denn diese könnten sich auf Dein Boni-Ranking negativ auswirken.Zumindest habe ich das schon von Kundenberatern gehört.
Schlechte Scorings wirken sich negativ auf den Zins aus, d.h.höhere Zinskonditionen.
Nix für ungut, aber das ist doch Unsinn.

[sausapia]

Markus,
ich kann Dir das grob via Excel kalkulieren und auch die steuerliche Komponente erläutern. Allerdings würde ich Dir zumindest auch auch einige Risiken aufzeigen (Kapitalbindung, Liquidierbarkeit, asynchrones deutsches Mietrecht, Rücklagenbildung etc.).

Das reicht für einige Espressi. Du hast ja noch Einiges bei mir gut ;).

[volvic]

Ich mag die Hood hier, bin z.Z. nur mit dem IPhone unterwegs, ich melde mich morgen. Lieben Dank bisher für die Angebote. =)

[Fluzzwupp]

Hatte bei der Sparkasse Neuss bei 15 Jahren Zinsbindung 3%. 50k ueber KfW, 250 bei der Sparkasse.

Edith: Sondertilgung 5%p.a.

[switchhousing]

Nix für ungut, aber das ist doch Unsinn.

Ich bin mir nicht sicher ob das 100% Unsinn ist, deswegen habe ich ja geschrieben "Kreditanfragen" und nicht Kreditkonditionen.
In der Historie wurde bei Kreditanfragen auch die Schufa miteinbezogen und so glaube ich in der Schufa vermerkt unter "Kreditanfrage".
Der Eintrag war dann für andere Banken , welche eine Abfrage machten kurzfristig sichtbar.
Der unerfahrene Kundenberater könnte darunter auch eine Kreditablehnung interpretieren.
In der Regel macht ja der Käufer mehrere Kreditanfragen..... . also sollte er lieber nur Kreditkonditionen abfragen.-;)
Aber Peter ist ja auch egal,
ich wollte nur sagen, man sollte schon ein wenig senibel damit umgehen, mehr nicht.

[Kalle]

Also ich habe genau so etwas in Dresden finanziert. Bei mir war die Commerzbank am günstigsten. Habe im Januar 2.89% bekommen inkl 5% Sondertilgung p.a.
Da Du Dich eh mit Deinem gesamten Vermögen unterwirfst, brauchst Du die andere Wohnung gar nicht gesondert anbieten als Sicherheit. Außerdem kostet es nur unnötig Geld mit den Eintragungen im Grundbuch.

Ist Dein aktueller Wohnort mehr als 150km entfernt von dem Anlageobjekt, wirst Du merken das 95% der Banken gar nicht erst in Frage kommen, es sei denn Du hast einen persönlichen Komtakt. Ich habe damals einen Versicherungs bzw Finanzierungsmakler beauftragt, der alles für mich abgewickelt hat. Hat zwar 1% Provision gekostet, aber ich hatte keinen Stress und Arbeit.

[paddy]

Für mich stellen sich vor Allem anderen mal zwei Fragen.

Wieso eine Zusatzsicherheit, wenn die Bude 40% unter Wert gekauft wird? Bei 60% wäre man theoretisch im Realkreditbereich, das sollte zumindest eine örtliche Bank bewerten können.

Warum verschenkt jemand 40% des Werts seiner Immobilie?

[habepe]

Die Zusatzsicherheit könnte durchaus zu einem besseren Zinssatz führen!!

[Agent0815]

Warum verschenkt jemand 40% des Werts seiner Immobilie?

Evtl. jemand aus der Familie - wäre dann ein teilentgeltlicher Erwerb - schenkungsteuerrechlich eine s.g. gemischte Schenkung :grb: - dann bitte noch die Schenkungsteuer bei der Finanzierung mit kalkulieren :bgdev:

[volvic]

Nochmals vielen Dank für euer Input. Das Angebot kommt von der Herrschaften, nicht von mir und wurde auch nicht nachverhandelt. Ich war der Erste dem sie es angeboten haben. Sie hatten sich vor Abgabe über den Wert informiert, wo keine Ahnung.
Die ETW ist 150m von unserem Wohnsitz entfernt.

[oberstklink]

Ich bin mir nicht sicher ob das 100% Unsinn ist, deswegen habe ich ja geschrieben "Kreditanfragen" und nicht Kreditkonditionen.
In der Historie wurde bei Kreditanfragen auch die Schufa miteinbezogen und so glaube ich in der Schufa vermerkt unter "Kreditanfrage".
Der Eintrag war dann für andere Banken , welche eine Abfrage machten kurzfristig sichtbar.
Der unerfahrene Kundenberater könnte darunter auch eine Kreditablehnung interpretieren.
In der Regel macht ja der Käufer mehrere Kreditanfragen..... . also sollte er lieber nur Kreditkonditionen abfragen.-;)
Aber Peter ist ja auch egal,
ich wollte nur sagen, man sollte schon ein wenig senibel damit umgehen, mehr nicht.
Wir haben auch bei mehreren Banken angefragt -ohne negative Auswirkung auf unser scoring. Die Berater haben die die Anfrage bei der Schufa als Konditionenanfrage gestellt.

[paddy]

Die Zusatzsicherheit könnte durchaus zu einem besseren Zinssatz führen!!
Das geht im geschilderten Fall deutlich über die üblichen Abschläge hinaus und wäre dann eine Übersicherung, was rechtlich bedenklich ist.

Freiwillig anbieten würde ich das der Bank nicht.

[ReneS]

Hallo Members,

beabsichtige, eine ETW in Düsseldorf zu erwerben. KP ca. 40 % unter Marktwert, ohne Makler, ansonsten Lage, Lage, Lage ...! Die Wohnung wird bei Übergabe unbewohnt sein.:)

Nun die Situation: Die Wohnung soll zu 100 % finanziert werden. Die weiteren Kosten (Notar und Grunderwerb) zahle ich. Als Sicherheit will ich der Bank anbieten eine bereits existente ETW, deren Kredit bereits zu 2/3 getilgt ist und deren jetziger Wert ca. 50 % des KP entspricht.

Jetzt die Frage: Wie wird das angebotene "Eigenkapital" be, bzw.-angerechnet?

Worauf muss ich bei der Gestaltung des Darlehnesvertrages achten? Wer finanziert eigentlich aktuell am güstigsten? Empfehlungen?

Vorab vielen Dank =)

Eine Finanzierung läuft ja grob und einfach ausgedrückt so ab:

Es wird ein Beleihungswert für das Objekt ermittelt (Der Wert, den die Bank meint bei einem schnellen Verkauf zu bekommen, meist maximal der Kaufpreis)
Dann wird ermittelt wie hoch die prozentuale Beleihung ist (also in Deinem Fall wären das 100%, wenn Du die Kaufnebenkosten trägst)
Ist diese z.B. unter bestimmten Grenzen (60, 70, 80, 90%), wird das Darlehen günstiger.
Wenn Du also Deine zweite Wohnung mit dazunimmst kann es sein, dass das Gesamtdarlehen günstiger wird. Die Berechnung ob sinnvoll erfolgt in der Art: Wieviel bleibt übrig, wenn man Beleihungswert*60/70/80/90% abzgl. Restschuld nimm.
Evtl. kannst Du auch den Rest der zweiten Wohnung refinanzieren, wenn die Zinsbindung ausgelaufen ist oder bald ausläuft...

Wer aktuell am günstigsten finanziert ist schwer zu sagen, ich kann Dir aber gerne mal ein unverbindliches Angebot erstellen lassen.

[paddy]

Wie gesagt, KP = 60% des Verkehrswerts, da wäre die Bank von einer Grundschuld mit 100% des Verkehrswert ausgehend, wie hier von Peter schon geschrieben mit 167% des Kaufpreises abgesichert.

Dazu noch ne Zusatzsicherheit? So niedrig können die Konditionen gar nicht sein...

[ReneS]

Das ist ja eben das Problem, dass die Banken bei solchen "Billigverkäufen" meist den Kaufpreis als maximalen Beleihungswert nehmen nicht den eigentlichen Verkehrswert.
Damit ist man bei einer tatsächlichen Beleihung von 60% bei der Bank bei 100%.
Je nach Wert der zweiten Immobilie können die freien Grundschulden das dann senken.

[Agent0815]

Beim Verkauf einer Immobilie unter fremden Dritten gilt:
Kaufpreis spiegelt den Verkehrswert wieder !

[The Banker]

:gut: