Rat bzgl. Sanierung / Renovierung gesucht

[Coney]

Nach langer und intensiver Suche habe ich evtl. ein Haus gefunden: REH aus 1970, Lage gut, Größe gut, Grundstück gut, Grundrisse gut. Das Problem: An dem Haus wurde nie was gemacht, das ist alles noch aus dem Baujahr und auch nicht gepflegt worden. Sicher muss gemacht werden: Bodenbeläge (evtl. auch Estrich) neu, Heizungen neu (FBH?), Elektrik neu, Fenster neu, Dach neu, Bäder neu, Türen innen und außen neu, innen neu verputzen, Änderungen der Zimmeraufteilung (keine tragenden Wände), Gartenzaun und Terrasse neu, Fassade überarbeiten und ggf. energetisch anpassen, Balkon sanieren, Kaminzug außen für Schwedenofen, Treppenstufen ersetzen (Marmor -> Holz). Ich hab bestimmt noch einiges vergessen. Das Haus hat eine Tiefgarage (teilen sich 6 Parteien), über deren Zustand ich nichts sagen kann. Der Keller ist jedenfalls trocken, man riecht auch keinen Moder.
Ich werde mir das Haus noch einmal mit einer Architektin zusammen ansehen, die die Häuser gut kennt, da sie vor 20 Jahren eines davon renoviert hat und vor kurzem dort auch die Fenster (30.000,-) und das Dach (30.000,-) erneuert hat.

Mit welchem Rahmen muss ich kalkulieren, wenn keine unvorhergesehenen Mängel auftauchen? Ist 1.200,- pro qm der gesamten Grundfläche eine solide Grundlage, die eine Sanierung auch mit hochwertige Ausstattungen zulässt? Ich sehe diese Frage als reine Sammlung von Input - dass so etwas niemand per Ferndiagnose sagen kann, ist schon klar, ich will nur ein paar Eckwerte klären.

Ich weiß, viele werden meine Frage aus nachvollziehbaren Gründen absurd finden: "Warum nimmt der sich nicht einen Gutachter, einen Architekten und den Handwerker seines Vertrauens, schaut sich das Objekt ganz genau an, macht eine Kalkulation und weiß dann, was Phase ist?", aber so tickt der Münchener Immobilienmarkt nicht. Ohne ein gewisses Maß an Wagemut kann man hier nur Ladenhüter bekommen.

[NicoH]

Alles Gute Dir :gut:

[Coney]

Danke!

[Koenig Kurt]

Ach, darf schon gesemmelt werden? Dann von mir nur der Rat: Schau Dir die Nachbarschaft an. Da kann man sauber aufe Schnauze fallen! Ein Depp in der näheren Umgebung und alles ist dahin.

Aber sonst auch von mir: Alles Gute!

[Coney]

Stimmt, das hatte ich vergessen: Lage wäre eigentlich super, würde da nicht so ein Honk in der unmittelbaren Nähe wohnen.
Der sitzt im Bussi-Bär-Kostüm in seinem Cabrio, fährt ständig die Straße auf und ab und in voller Lautstärke läuft "Heit gibt's a Rehragout auf'd Nacht!" im Dauerloop. Und egal, was ich ihm an den Kopf schmeiße, er antwortet nur "Jetzt hast es nämlich grad selber gsagt!" und irgendwas mit "Mandel-Crunch", aber das vernuschelt er immer so.

So, BTT.

[paddy]

Für 1.200 Lewonzen auf den qm Wohnfläche sollte eine Sanierung in gehobenem Standard tutti kompletti, jedoch ohne Aussenanlage drin sein. Aber auch das ist nach oben offen.

30K nur für Fenster scheint mir sportlich. Fürs Dach sollte man imho mit 240,-/qm Dachfäche hinkommen.

Die Architektin müsste dir ne Kostenschätzung machen können. Ich kann dir die dann gegenchecken wenn du willst.

[Coney]

Super, danke. Das Dach hat vielleicht 70qm und zwei größere und ein kleineres Dachflächenfenster.
Die Fenster, die die Architektin gemacht hat, sind Vollholz, das Haus hat 16 Fenster in der Fassade, davon 6 Bodentief.

[Hans E.]

Kenne jetzt die Müncher Baupreise nicht, aber Fenster müssten für unter 50% der 30 k drin sein und bei Paddy´s Kostenangabe fürs Dach sind Wärmedämmaßnahmen sicherlich enthalten, die reine Erneuerung der Dacheindeckung geht günstiger.

[Jockl]

Nur aus Neugier - was kostet so eine abgewohnte Bude denn inzwischen in München pro qm?

[Coney]

Fasten your seat belts: 4200,-.
Ins Geld gehen halt die 350qm Grund, auf denen die Bude steht - der kostet wohl so um die 1.300,- pro qm.

[Jockl]

Das ist hart...

[MacLeon]

Autsch!

[Waschi.1]

8o

[biffbiffsen]

70qm Dach?

Sicher?

Das ist extrem wenig.

Ich bin grad auch am dachrenovieren und die 240€/qm kommen mit
U=0,14 hin, dann kriegst du auch die KfW Förderung.

Fenster halte ich auch für viel zu teuer.

[Coney]

70qm ist nur Pi mal Daumen, ist ein Satteldach mit recht flacher Steigung, das Haus hat eine Grundfläche von 12 x 5. Der Preis für die Fenster ist inkl. Einbau, der Ypreis für das Dach inkl. innerer Isolierung und den drei Fenstern.

[siggi415]

Freut mich das Ihr jetzt endlich ein Haus gefunden habt. :gut:

30 K für die Fenster sind auch mit Einbau ziemlich viel, würde mir da noch weitere Angebote einholen.

[Coney]

Noch ist allerdings nichts spruchreif, es wäre nicht das erste Mal, dass das Objekt am Ende einen ganz anderen Verkaufspreis hat, weil sich die Interessenten überbieten. Das ist ein Dreck hier, echt.

[siggi415]

Dann drücken wir mal die Daumen das es klappt. :gut:

[paddy]

Jep, die 240,-- meinte ich für ein isoliertes Dach auf aktuellem Stand. Ich sehe die 50% der 30K für die Fenster auch als realistisch, und zwar inklusive Einbau.

[David1973]

Grundfläche 12x5m ?? Bist Dir da sicher?

Ich kann leider nur wenig dazu beitragen, bin aber irrsinnig froh, dass hier bei uns in Kärnten ein Haus noch leistbar ist.

Aus meiner Erfahrung kannst aber Deine Rechnung nehmen und auf jeden Fall 10-20% für Dinge drauflegen, die man Anfangs nicht bedacht hatte.

Toi,toi,toi für Dein Projekt!

[ReneS]

Viel Erfolg, dass Du das Haus bekommst und die Renovierung gut verläuft! Ich hoffe das wird dann hier dokumentiert :)

[OrangeHand]

Ich drücke Euch die Daumen Christian. Der Markt für familientauglich Immobilien ist tatsächlich hart. Ich hoffe, ihr bekommt den Zuschlag. 12x5 m finde ich OK für ein RH in München. 350 qm Grund sind auf jeden Fall klasse. :gut:

[Vanessa]

Wir haben 2004 bei uns im Haus alle Fenster erneuern lassen und wir haben 120 (!) qm Fensterfläche. Alte Fenster raus und entsorgen und neue Fenster rein (Kunststoff/einbruchshemmendes Glas), das ganze hat 12K gekostet- wie man ohne Sprossen oder ähnliches auf 30K bei nem RH kommt, erschließt sich mir ned ganz....

[ferryporsche356]

Christian, ich habe die von Dir genannten Punkte gerade mal ganz grob überschlagen, ich hatte die letzten Jahre auch einige Wohnungen und ein RH renoviert.

Gute, gehobene Ausstattung, bisschen Luxus, bisschen Schnickschnack, schöner Bodenbelag, etc. etc. - ich schätze das am Ende des Tages auf 160k.

Klar, das geht auch billiger, aber wenn Du es richtig schön haben willst bist Du den Betrag weg.

[sausapia]

Der Fensterpreis ist meines Erachtens auch ziemlich hoch.
Anhaltspunkt und sicherlich ein Äpfel-/Birnenvergleich: Für 16 Fenster von SCHÜCO hatte ich 2005 16k (all in) gezahlt. Dies waren zwar Kunststofffenster, dafür waren im EG Rollladen mit E-Motor dabei.

Das sollte dann schon ein Megaedelholz mit Hyperwärmeschutz und Panzerglas-Sicherheitsklasse sein....

[ferryporsche356]

Ja, die Fenster sind für 15 abgefrühstückt, aber das weiß der Christian ja jetzt schon lange, damit brauchen wir uns nicht mehr aufhalten. ;)

[Onkel Benz]

Hallo,

Behalte dir auf alle Fälle 25-30 % der Renovierungskosten in der Hinterhand, für unvorhergesehene Fälle.
Denn, wenn man erst einmal anfängt ein Haus komplett zu renovieren, kommen unheimlich viele Dinge zum Vorschein, mit denen
Man vorher nicht gerechnet hat.

Ich geh mal von ca. 120m2 aus (2 Stockwerke) dann währen dass a. 144000€ Renovierungsbudget.
Könnte reichen, muss es aber nicht. Es kommt halt immer darauf an, was halt alles noch daherkommt.
Bad zum Beispiel, da sind ruck zuck 20k € verbaut, Heitzung 15k (ohne Leitungen), Elektroinstalation 10 - 15k, Putz, Estrich 20k, Dachstuhl ca 20 - 30k,
Fenster und Türen, so ab 15k.

Wenn die Kellerabdichtung nicht oder nicht mehr ok ist, sind gleich nochmal 15k weg.
Und so summieren sich halt unglaublich viele Einzelpositionen, zu einem dann doch rechtordentlichen Betrag.

Aber all dass sind halt nur Schätzungen, wenn man dass Objekt nicht kennt.
Ein Bekannter von mir, ist Architekt, und baut in München, Häuser. Er kauft überwiegend Häuser aus den siebzigern und achtzigern,
Reißt die sie allerdings konsequent ab, Da ein Neubau für Ihn günstiger kommt als eine Reservierung.
Er verkauft die Häuser, so im Schnitt circa 5-6000 €/ m2.
Grüße
Paul

[siebensieben]

ich bin tief beeidruckt, wie locker hier Zahlen genannt werden, nur unter Kenntnis recht globaler Angaben. Gerade bei Renovierungen ist jeder Fall komplett anders. Quadratmeterpreise zu nennen oder zB über Fensterpreise zu spekulieren, ohne überhaupt zu wissen, welche Ausführung, welches Material usw., halte ich für extrem gefährlich. Eine sehr sorgfältige Bestandsaufnahme und Planung ist unerlässlich und spart am Ende deutlich mehr, als das kostet. Und es erspart dem Bauherrn genau das, was hier als "Reserve" empfohlen wird. Wobei das keine echte Reserve ist, sondern im Grunde ein Angszuschlag aufgrund zu befürchtender mangelhafter Planung. Die entscheidenden Weichen werden VOR dem Umbauen gestellt.

[Dino01]

Ein Spezl von mir. Wenn du was brauchst, einfach bescheid geben.

http://www.jurafenster.de/

[Coney]

Danke schon mal für den zahlreichen Input!
Es sind 123qm Wohnfläche und 40qm Nutzfläche.

[Coney]

Ich hab's nicht bekommen. =(

[Koenig Kurt]

Immerhin bleiben dir ein paar saudepperte Nachbarn erspart.

Tut mir trotzdem Leid.

[Vanessa]

Immerhin bleiben dir ein paar saudepperte Nachbarn erspart.



word

[Muigaulwurf]

Schade Christian.


Stimmt, das hatte ich vergessen: Lage wäre eigentlich super, würde da nicht so ein Honk in der unmittelbaren Nähe wohnen.
Der sitzt im Bussi-Bär-Kostüm in seinem Cabrio, fährt ständig die Straße auf und ab und in voller Lautstärke läuft "Heit gibt's a Rehragout auf'd Nacht!" im Dauerloop. Und egal, was ich ihm an den Kopf schmeiße, er antwortet nur "Jetzt hast es nämlich grad selber gsagt!" und irgendwas mit "Mandel-Crunch", aber das vernuschelt er immer so.

So, BTT.

:rofl:

[Koenig Kurt]

Besser für seine Leber und seine Ehe in jedem Fall.


Trotzdem schad!

[Jockl]

Ich hab's nicht bekommen. =(

Zieh einfach in den hohen Norden, da ist es auch schön, man schmeißt Dir so ein Haus für 700€/qm nach und wenn Du nicht aufpasst gibts noch ein zweites gratis oben drauf :D

Aber trotzdem hast Du mein Mitgefühl, ich hab letztes Jahr auch drei Anläufe beim Hauskauf gebraucht - in Gedanken hat man schon umgebaut und dann plötzlich pouff... Aber irgendwann findest Du schon was passendes!

[Coney]

Ich such seit über vier Jahren...