Ermittlung von Immobilien / Grunstueckswert

[Rossignol]

Leider habe ich im Forum nichts diesbezüglich gefunden.
Um einen Erbstreit zu vermeiden würde ich gern ein Haus bzw. das Grundstück auf dem es steht schätzen lassen.
Das Haus ist nach dem Krieg gebaut, aktuell noch bewohnt, nur wird es wohl nicht so verkauft werden können.
Nun steht eben die Frage nach dem eigentlichen Grundstückspreis bzw der Immobilie im Raum.


Hintergrund:
Ich möchte das Grundstück des Opas gern von den Erben (Mein Vater und dessen Bruder) kaufen und will in der Familie keinen 'Bonus' oder mir irgendwann anhören müssen ' Jemanden über den Tisch' gezogen zu haben.

Als Optionen versteh ich ein Verkehrswertgutachten nach dem Baugesetzbuch oder eben einen lokalen Makler vor Ort vorbeischauen zu lassen.
Kosten für das Gutachten sollten dann zwischen den Parteien geteilt werden?

Habt ihr hier entsprechende Erfahrungen oder Empfehlungen?

Gruss, Marc

[klazomane]

Erkundige Dich bei der entsprechenden Gemeinde mal nach den Bodenrichtwerten. Bzgl. des Grundstückes hast Du dann schon mal eine Hausnummer.

[Rossignol]

Danke Carsten, das habe ich schon.
Nur sind die Werte eben nicht wirklich aussagekräftig wenn es zum Streit kommt.
Hinzu kommt bei dem Wert eben nicht die eigentliche Immobilie bzw. deren Abriss.

[Cosmic]

Dem Hinweis bzgl. der Bodenrichtwerte würde ich so folgen. Damit hat man einen wichtigen Punkt schon mal abgehakt (je nach Lage und Zustand des Hauses kann dieser Wert die Richtung für den Gesamtwert schon mal ziemlich genau vorgeben). Danach würde ich mich mit Bruder und Vater mal vor Ort treffen. Unter Umständen liegt Ihr ja bezüglich der Vorstellungen vom Wert des Hauses, der noch oben drauf kommt, gar nicht so weit auseinander und könnt Euch per Handschlag auf einen Wert einigen. Wenn nicht, würde ich einen Gutachter beauftragen. Makler können Werte zwar ganz gut abschätzen, aber bei den von Maklern genannten "Hausnummern" für den Wert einer Immobilie spielen manchmal recht eigene Interessen eine nicht zu unterschätzende Rolle.

Nachtrag:
Da sich unsere Posts überschnitten haben, empfehle ich die gemeinsame Auswahl eines Sachverständigen.

[tela]

Zum Nachtrag von Dirk kann ich nur zustimmen, es sollten vorher alle Erben mit den Spielregeln vertraut und einverstanden sein. Das hilft im Vorfeld und im Nachhinein Zweifel auszuräumen.

[Thunderstorm-71]

Bodenrichtwerte sind schön und gut, aber wie der Name schon sagt, sind es Richtwerte. Was bedeutet, dass man sich danach richten kann oder nicht ;). Je nach Lage der Immobilie bzw. etwaiger vorhandener Belastungen (Baulasten, Wege-, Leitungs- oder Abstandsrechte etc.) können sich hier Zu- bzw. Abschläge ergeben, die ein Laie evtl. gar nicht beurteilen kann.

Hier bei uns wird z. B. zurzeit durchaus auch mal bis zu 25% über BRW bezahlt, wenn es sich um eine begehrte Lage mit knappem Angebot handelt. Andersherum gehen die Preise runter, wenn die Lage grenzwertig, ein Grundstück schlecht geschnitten oder eingeschränkt nutzbar ist.

Von daher schließe ich mich dem Rat an: Alle Mitglieder der Erbengemeinschaft sollten sich auf einen Makler/Sachverständigen einigen, der eine vernünftige Wertermittlung mit Hand und Fuß erstellt :gut:.

Lasky

[Rossignol]

Danke - Forum rockt!!!

[sausapia]

Insb. bei großen Grundstücken, die meist nicht in Bau-und Gartenland unterteilt sind, ergeben sich sehr unrealistische Bodenrichtwerte.

Hast Du einen guten Draht zur lokalen Sparkasse Genossenschaftsbank? Der für die Baufinanzierung zuständige Sachbearbeiter kann Dir meist anhand von wenigen Daten und Fakten eine Hausnummer nennen und auch ein schriftliches Gutachten sollte dort am günstigsten sein.

[siebensieben]

Ich würde keinen Makler, sondern einen vereidigten Sachverständigigen für die Bewertung von bebauten Grundstücken nehmen. Das Thema ist ein weites, nicht unkompliziertes und nicht ungefährliches Feld. "Mal eine Hausnummer nennen" ist das eine, eine fundierte Expertise, die auch belastbar ist, aufzustellen ist etwas ganz anderes. Und zum Schluss wird noch ein subjektiver Auf- oder Abschlag fällig, was zeigt, dass es da durchaus auch Toleranzwerte gibt.

[RBLU]

Ich wuerde einen Sachverstaendigen beauftrageen, da es ja nicht um den Grund alleine geht sondern auch um das Haus (selbst wenn es eine Bruchbude ist, aber es ist ja bewohnt und repraesentiert einen gewissen Wert, wie z.B Mieteinnahmen).
Ich hatte vor Jahren eine aehnliche Situation.... Letztendlich hat sich dann doch jemand ueber den Tisch gezogen gefuehlt und zwei Sachverstaendige mussten kommen.

Speziell in den Hochpreisgegenden, wie Muenchen oder Frankfurt gibt es gravierende Unterschiede zwischen den vereidigten Sachverstaendigen, je nachdem von welcher Partei sie beauftragt wurden.

[Hans E.]

Speziell in den Hochpreisgegenden, wie Muenchen oder Frankfurt gibt es gravierende Unterschiede zwischen den vereidigten Sachverstaendigen, je nachdem von welcher Partei sie beauftragt wurden.

Bei einem seriös arbeitenden Kollegen fält das Ergebnis immer gleich aus, egal, wer ihn beauftragt :op:

Schwarze Schafe gibt es natürlich auch, wie wahrscheinlich in jeder Branche :motz:

[Thunderstorm-71]

Ein guter Makler hat aber aufgrund seiner Tätigkeit meistens eine bessere Marktkenntnis als ein "reiner" Sachverständiger, wodurch er den voraussichtlich am Markt erzielbaren Preis besser einschätzen kann.
Der SV errechnet i. d. R. einen "neutralen" Wert anhand von Wertermittlungsrichtlinien, Berechnungsverordnungen, Grundstücksmarktberichten und Statistiken - was natürlich nicht falsch ist, aber die Situation am Markt häufig nicht angemessen berücksichtigt.

Die ideale Kombi wäre ein Sachverständiger, der gleichzeitig Makler ist :gut:.

Lasky

[ein michael]

Wie die meisten empfehle ich einen Sachverständigen. Am besten die Familie einigt sich auf einen-Streitvorbeugend;)
Bei einem Makler hätte ich ein nicht so gutes Gefühl. ( unser Nachbar hat sein Haus über einen Makler verkauft, die Einschätzung des Maklers lag um ca 180T€ zu hoch, das hat für einige Probleme gesorgt).
Viel Erfolg bei einer für alle akzeptablen Wertermittlung.

[Thunderstorm-71]

Bei einem Makler hätte ich ein nicht so gutes Gefühl. (unser Nachbar hat sein Haus über einen Makler verkauft, die Einschätzung des Maklers lag um ca 180T€ zu hoch, das hat für einige Probleme gesorgt).


Deswegen schrieb ich "guter Makler". So einer spricht auch mal unangenehme Wahrheiten aus, steht zu seiner Wertermittlung und redet dem Eigentümer danach nicht nach dem Mund, nur um einen Auftrag an Land zu ziehen. Aber ein freier Verkauf steht ja beim TS im Moment eh nicht an.

Lasky

[siebensieben]

Bei einem seriös arbeitenden Kollegen fält das Ergebnis immer gleich aus, egal, wer ihn beauftragt

Definitiv nicht, wie oben geschrieben. Denn schon allein die Markteinschätzung, die am Schluss einen Aufschlag oder Abschlag ergeben kann, ist eine subjektive Einschätzung. Zwei seriös arbeitende Kollegen werden zwei Werte ermitteln, die durchaus einige Prozentpunkte auseinander liegen können.

[Hans E.]

Definitiv nicht, wie oben geschrieben. Denn schon allein die Markteinschätzung, die am Schluss einen Aufschlag oder Abschlag ergeben kann, ist eine subjektive Einschätzung. Zwei seriös arbeitende Kollegen werden zwei Werte ermitteln, die durchaus einige Prozentpunkte auseinander liegen können.

Das hast Du teilweise Recht, Gerhard. Hat aber nichts mit der Behauptung weiter oben zu tun, das Ergebnis sei davon abhängig, ob Verkäufer oder Kaufinteressent beauftragen. Der von mir als Sachverständigem ermittelte Verkehrswert ist immer gleich, egal, wer mich beauftragt! Ein Kollege mag selbstverständlich bzu einem abweichenden Ergebnis kommen, jedoch sollte das Ergebnis größenordnungsmäßig gleich sein...

Den "einen" Wert für eine Immobilie gibt es m. M n. auch gar nicht, die Definition des Verkehrswertes verlangt aber die Ausweisung einer Zahl, eine Bandbreite würde ich für sinnvoller halten. Eine Bandbreite möglicher Verkaufspreise von +/- 10% um den ermittelten Verkehrswert halte ich für marktgerecht.

Edit:
Meinen Kunden rate ich derzeit sogar, bei unserem regionalen Marktgeschehen, bei dem die Kaufpreise nur die Richtung nach oben kennen, den Verhandlungspreis um mindestens 10% über dem von mir ermittelten Verkehswert anzusetzen.


Und die abschließende Markteinschätzung (ich gehe davon aus, Du meinst damit die Marktanpassung im für Ein- und Zweifamilienhäuser angewandten Sachwertverfahren) ist gar nicht mehr so subjektiv, wie das zum Teil vor ein paar Jahren noch war, da insbesondere durch die Reform des Erbschafts- und Schenkungssteuerrechtes inzwischen bessere Auswertungen des Grundstücksmarktes erfolgen.

Eine Formulierung wie z.B. "aufgrund meiner sachverständigen Erfahrung halte ich einen Zu- bzw. Abschlag in Höhe von x Prozent auf den ermittelten Sachwert für angemessen" würde ich heute nicht mehr akzeptieren.

[siebensieben]

Hans, da habe ich Dich missverstanden, Du hast recht, es hat nichts mit der Frage zu tun, wer beauftragt hat. Und ja, ich meinte die Markteinschätzung, aber selbst vorher, bei der Einstufung der baulichen Qualität, des Reparaturstaus usw. bin ich der Meinung, dass nie zweimal das gleiche Ergebnis herauskommt. Auf dem Weg zur letzten Zahl sind immer Schwankungen vorhanden, die man kaum bis auf den letzten Euro herausbekommt. Aber man kommt halt schon sehr nah dran. Ein Problem bleibt immer (und das ist nicht lösbar): Wenn die Immobilie dann am Ende doch nicht für den Preis zu kaufen oder verkaufen ist. Da steckt kein noch so seriöser Gutachter drin. Das muss man als Käufer oder Verkäufer immer bedenken und ist auch völlig klar. Ein Teil des Preises, egal von welcher Seite aus gesehen, wird immer irrational bleiben.

[Lübke]

Interessante Ausführungen, danke! :gut: