Archiv verlassen und diese Seite im Standarddesign anzeigen : Eigentumswohnung als Kapitalanlage - Experten vor
Hallo liebe Member,
im Zusammenhang mit der Frage nach einer Kapitalanlage (hier Eigentumswohnung) möchte ich um die Meinung bzw. Einschätzung der hier im Forum vertreten Experten bzw. erfahrenen Mitglieder bitten. Die Frage zielt darauf ab, ob der folgende Erwerb einer Eigentumswohnung zur Kapitalanlage sinnvoll ist:
Zu den Daten:
Kaufpreis der Wohnung ist 139.000 Euro (12.000 Erwerbsnebenkosten)
Mieteinnahmen: 6.500 Euro/Jahr (bereits seit Jahren vermietet)
Zustand der Wohnung: sehr gepflegt; viel Herzblut der Mieter; Wohnlage ist gut und hat eine sehr gute Verkehrsanbindung + Ärzte etc.
Nicht umlagefähige Kosten: 1.019 / Jahr
Hausverwaltung, Umgebungspflege etc. sind in den allg. Kosten enthalten. (Insgesamt 50 Einheiten)
Kredit: 2,5 Prozent / Rate: 610 Euro / 15 Jahre Zinsfestschreibung / Vollfinanzierung / Laufzeit: 28 Jahre und 5 Monate
(Alter des Kreditnehmers 32 Jahre)
Ich würde mich über einen Input sehr freuen!
Viele Grüße und Danke :verneig::verneig::verneig:
Roli:gut::gut:
ehemaliges mitglied
17.02.2018, 16:43
Alter der Anlage ?
ME ist der Kredit zu teuer mit 2,5%
Die Anlage ist von 1968 und wurde vor 1 Jahr komplett saniert, d.h. Dach, Fenster, Türen, Heizung etc.
ehemaliges mitglied
17.02.2018, 16:48
Ich persönlich würde die Finger von so einer alten Anlage lassen.
Lieber ein freistehendes Haus suchen, das könnte man dann in weiteren 30 Jahren abreissen und hat wenigstens den Grundstückswert .....
Ralf1975
17.02.2018, 17:04
Lieber ein freistehendes Haus suchen, das könnte man dann in weiteren 30 Jahren abreissen und hat wenigstens den Grundstückswert .....
Das ist aber sehr negativ gerechnet ;-)
Bei einer Vollfinanzierung inkl. der Kaufnebenkosten sind die 2,5% ok, finde ich.
Du darfst da 28 Jahre bei den derzeitigen Zinsen Geld reinstecken und hast dann eine Wohnung in einem fast 100 Jahre alten 50-Parteien-Haus?
Klingt nicht so geil...
Die 2,5% klingen auch nicht spannend...
ehemaliges mitglied
17.02.2018, 17:15
Die "Anlage" ist jetzt schon 50 Jahre alt !
Plus 30 Jahre Finanzierung = etwa 80 Jahre alter der Anlage bei abbezahltem Eigentum.
Macht ME keinen Sinn !
Das ist aber sehr negativ gerechnet ;-)
Bei einer Vollfinanzierung inkl. der Kaufnebenkosten sind die 2,5% ok, finde ich.
Da bleibt halt nach Rücklagenbildung für die Immobilie eine negative Rendite. Und negative Rendite ist bei einer Kapitalanlage irgendwie ungeil...
Bzw.: Wer bei den aktellen Zinsen die Nebenkosten mitfinanzieren muss sollte allgemein die Finger von einer Immobilie lassen.
Die "Anlage" ist jetzt schon 50 Jahre alt !
Plus 30 Jahre Finanzierung = etwa 80 Jahre alter der Anlage bei abbezahltem Eigentum.
Macht ME keinen Sinn !
:dr:
Signore Rossi
17.02.2018, 17:27
Bin da bei René und Joerg: Anlage wäre mir zu alt und der Kredit zu teuer.
Chris_1978
17.02.2018, 17:32
Ich persönlich würde die Finger von so einer alten Anlage lassen.
Lieber ein freistehendes Haus suchen, das könnte man dann in weiteren 30 Jahren abreissen und hat wenigstens den Grundstückswert .....
Na ja, so lange hier noch keiner sich Gedanken um die Belegenheit oder um die Größe der Wohnung gemacht hat, sollte bitte niemand sich Gedanken über FK Zinsen (die übrigens bei 100% LTV nicht teuer sind) oder überhaupt über investieren in Immobilien nachdenken.
Bitte Bevölkerungsprognose, Beschäftigung und Kaufkraftindex anschauen. Dann ob das Asset taugt (neben den technischen Parametern auch unbedingt der Grundriss auf Wohnwert und insbesondere auf Belichtung überprüfen). Dann prüfen ob ökonomisch sinnhaft.
Die von Dir genannten Daten können ein Schnapp sein wenn das Haus in Schwabing oder Eppendorf liegt, jedoch Dein Ruin wenn mitten in der Lüneburger Heide oder gar noch schwieriger...
ehemaliges mitglied
17.02.2018, 17:41
Ist bereits eine weitere Immobilie ( zumindest teilweise ) lastenfrei im Eigentum ? Dann dort eine Grundschuld mithaften lassen und den Zins unter zwei Prozent für 10 Jahre fest verhandeln. Wenn nun noch die ETW in einer 1A Citylage liegt, dann sollte bei einem kernsanierten Objekt der steuerfrei zu erzielende Mehrpreis in 10 Jahren nicht außer acht gelassen werden.
Hier in Mannheim habe ich zumindest einen guten Deal gemacht schon mit einem Objekt aus den 60er.
Viel Erfolg !
Grüße, Robert
The Banker
17.02.2018, 17:43
Ohne namhaftes EK nie im Leben...
Chris_1978
17.02.2018, 17:47
Es handelt sich doch um eine Wohnimmobilie im WEG. Diese werden, bei professioneller Verwaltung, fortlaufend instandgehalten.
Bitte auch die Teilungserklärung, die letzten drei WEG Protokolle, die Abrechnungen und die Instandhaltungsrücklage mit den Massmahmen abgleichen.
Die Objekte aus den 1960/1970 Jahre sind i.d.R. Sehr robust wg Stahlbeton (Achtung grundsätzlich auch Asbestverdachtsjahr) Richtige Altbauten aus der Jahrhundertwende sind da meist fragiler. Aber wer behauptet die vorgenannte Baualtersklasse ist nur wg ihres Alters nichts und würde in dreißig Jahren auseinander fallen schreibt vielleicht nicht ausreichend informiert.
Bei jeder 16610 aus 2003 wird vor Erwerb nach Bilder geschrieen und bei 100% kreditfinanzierten Immobilien wird nichtmal nach der Stadt gefragt.-au Backe!
Generell sollte der Erwerber das Thema Zinsänderungsrisiko und Covernants im Kreditvertrag für sich bewerten und im Griff haben.
Ohne namhaftes EK nie im Leben...
:gut:
@TE: Suche Dir bitte einen Profi vor Ort und lass‘ Dir das Thema Immobilien ausführlich erklären.
Chris_1978
17.02.2018, 17:55
Ist bereits eine weitere Immobilie ( zumindest teilweise ) lastenfrei im Eigentum ? Dann dort eine Grundschuld mithaften lassen und den Zins unter zwei Prozent für 10 Jahre fest verhandeln. Wenn nun noch die ETW in einer 1A Citylage liegt, dann sollte bei einem kernsanierten Objekt der steuerfrei zu erzielende Mehrpreis in 10 Jahren nicht außer acht gelassen werden.
Hier in Mannheim habe ich zumindest einen guten Deal gemacht schon mit einem Objekt aus den 60er.
Viel Erfolg !
Grüße, Robert
Wie berechnest Du denn den
Mehrpreis in 10 Jahren?
Chris_1978
17.02.2018, 18:01
Hausverwaltung, Umgebungspflege etc. sind in den allg. Kosten enthalten.t:
Hausverwaltungskosten! Weder WEG noch Sondereigentumsverwaltung sind umlagefähig
max mustermann
17.02.2018, 18:02
Kaufe niemals eine vermietete Immobilie! :op:
Vorab bedanke ich mich vielmals für die zahlreichen Beiträge und Empfehlungen! Vielen vielen Dank Leute!
Um hier noch etwas näher ins Detail zu gehen:
In der Tat hat die Immobilie eine mehr als stabile Bauweise. Die Wohnung selbst hat 86 qm (4 Zimmer) und einen Aufzug. Die Mieter haben sehr viel Eigenleistung in die Wohnung gesteckt und möchten diese auch nicht verlassen. Die Wohnung selbst ist wirklich sehr gepflegt. Die Mieter sind ca. 58 Jahre alt. Die Wohnung soll "nebenbei" laufen und keine nennenswerte monatliche Belastung darstellen. Die nicht umlagefähigen Kosten belaufen sich auf 84 Euro im Monat. Hier sind bereits Instandhaltungsrücklagen enthalten. Ein großer Teil dieser nicht umlagefähigen Kosten ist u.a. die Verwaltergebühren, welche als Werbungskosten steuerlich Berücksichtigung finden könnten. Auch sei erwähnt, dass sollte es zu Mietausfällen kommen, diese selbstverständlich getragen werden könnten. Weiterhin befindet sich im Eigentum div. Bauland, welches den Kaufpreis übersteigt, allerdings nicht belastet werden soll.
Ich Ergebnis ist bzw. war Ursprung der Frage: Eine Wohnung als Kapitalanlage oder ca. 200-300 Euro monatlich als freiwilliger Beitrag ins Versorgungswerk der RA.
Nochmals vielen Dank für euren Input.
Eigentumswohnungen als Kapitalanlage waren mir schon immer ein Rätsel ;)
The Banker
17.02.2018, 18:10
Kaufe niemals eine vermietete Immobilie! :op:
Ist pauschal natürlich Unsinn die Aussage. Nur sollten Kaufpreis, Eigenkapital und Laufzeit des Kredits im vernünftigen Verhältnis zueinander stehen.
Wichtiger als vermietet oder nicht ist doch bei Immobilien die Frage nach der Lage...
Also, wo ist der Bau?
Des Weiteren bist Du (TE) ja noch relativ jung, was ist, wenn du in 3-5 Jahren selber bauen/kaufen willst? Dann startest Du bei jeder Finanzierung mit einer Belastung durch den Kredit für diese ETW. Oder wie sehen die Banker das?
Mein persönliches Bauchgefühl sagt, erstmal an sich denken und dann an nicht selbstgenutzte Kapitalanlagen. Es sei denn die Lage ist der Hammer, aber darüber schweigst du ja leider bisher.
AlexanderRLX
17.02.2018, 19:06
86qm für 139.000 Euro. Das wird also in einer eh relativ günstigen Lage sein. Kenne keine gefragte Stadt oder Umland, wo es für den Preis etwas gibt.
Hallo Stefan,
die Lage ist in einem Vorort von Mannheim (Käfertal). Weiterin ist, wie du richtig schreibst, die Tatsache zu berücksichtigen, dass in 5-6 Jahren der Bau eines Hauses angedacht ist. Hier ist allerdings das Bauland/Grundstück schon vorhanden. Aufgrund des gemeinsamen Einkommens meiner Frau (dann Teilzeit) und mir dürfte es hier keine Schwierigkeiten geben.
LG
ups! ...die Mieteinnahmen decken nicht die Zinsen / Kosten
Immo ist zu alt ...
bringt nichts!
Cheers
Michael
Erster Gedanke....Finger weg, wenn du von Vermietung keinen Plan hast.
Wenn du noch paar andere Objekte für eine Mischkalkulation hast, sieht die Sache anders aus. ..gehe ich zur Zeit allerdings nicht davon aus.
Dein Finanzierungskonzept stirbt sofort, sobald ein Mieterwechsel ansteht. Auch in heutiger Zeit steht mal eine Wohnung paar Monate leer und es besteht über die Jahre immer wieder Investionsbedarf.
Was wurde genau renoviert, saniert ? Rohre, Stromleitungen, Sicherungskästen ? Oder einfach paar Styroporplatten und Fenster vor paar Jahren ?
Spätestens bei dem ersten Mietnormaden bist auf der Straße am Singen für die Anwalts und Gerichtskosten...und auch wenn du den Prozess gewinnst....das Geld siehst du nie wieder.
Das ganze ist heutzutage ein einziges Glücksspiel.....oder du hast richtig Plan von der Materie bzw kannst auf paar WE verteilen.
1325fritz
17.02.2018, 19:26
Durch die frei gewordenden Kasernen der Amerikaner wird doch in naher Zukunft viel neues gebaut in MA oder auch HD.
Vielleicht lässt sich da eine bessere Investition finden, wenn auch nicht zu diesem Preis.
Bei Immobilien ist die Lage alles. Bei 136k für vier Zimmer ist die Lage wahrscheinlich nicht in einem Ballungsgebiet wie Hamburg, Mannheim, München. Das du musst deinen Gewinn mit der potentiellen Wertsteigerung machen. Zusammen mit dem hohen Zinsen von 2.5% und hohen Kaufnebenkosten ist das ein ziemliches Risiko dem keine so tolle Rendite gegenübersteht.
2,5 Prozent finde ich teuer. Habe momentan 0,95% bekommen für 5 Jahre aber. Wenn du den Kredit günstiger kriegen würdest, täte ich es machen. Aber keine Vollfinanzierung. Zumindest die Kaufnebenkosten solltest du Cash haben.
Wohnst du zur Miete? Warum kaufst du dir nix eigenes und wohnst darin?
ehemaliges mitglied
17.02.2018, 20:19
Die Preisentwicklungen der Immobilien in guten bis sehr guten Lagen waren gerade in den Jahren seit 2008/2009 in vielen deutschen Städten sehr sehr gut. Da aktuell noch immer weniger gebaut wird als die Nachfrage ist, werden die Immobilienpreise vermutlich weiter zulegen. Natürlich ist hier auch immer ein Stück weit Spekulation mit dabei. Aber das ist es bei Aktien auch. Was man jedoch gut behaupten kann ist, dass es derzeit bei Kapitalanlagen am Zinsmarkt nichts groß zu gewinnen gibt.
Wichtig beim Immobilienkauf bleibt neben dem Einstandspreis und der Substanz aber : Lage,Lage,Lage ! Da ist es fast egal, ob das Objekt dann aus den 60er oder 90er ist.
Alternativ zu einem direkten Immobilienerwerb bleibt dem Kapitalanleger, welcher evtl die Aktienmärkte scheut, ein Immobilienfonds. Der wirft derzeit jedoch selten mehr als 2-3% p. a. ab.
Ich jedenfalls habe die letzten 25 Jahre die besten Erfahrungen beim direkten Immobilienerwerb und Aktienkauf gemacht und kann hier nur Zuraten, wenn die Rahmenbedingungen stimmen.
ehemaliges mitglied
17.02.2018, 20:26
......lese gerade Käfertal - da wäre ich auch eher etwas verhalten. Such Dir ein Objekt in der Oststadt, in Neuostheim, Feudenheim oder Seckenheim. Das sind die eher bevorzugten Wohngegenden bei uns.
Lass es sein, unabhängig davon finde ich 139.000 Euro abzahlen in 28 Jahre krass 8o
Series3 ExMoD
17.02.2018, 21:17
Also wir haben das auch durch. Allerdings in einer Landeshauptstadt im Osten der Republik mit Elite-Uni.
ehemaliges mitglied
17.02.2018, 22:01
noch eine Anregung aufgrund eigener Erfahrung : Kauf eine renovierungsbedürftige Wohnung. Die Renovierungskosten sollten dann 15% des anteiligen Gebäudewertes nicht übersteigen, dann kannst Du diese Kosten im gleichen Steuerjahr voll ansetzen und musst diese nicht auf eine Abschreibungsgrundlage umlegen. In diesen Kosten noch eine Küchenzeile dazu. Das zählt dann als teilmöbliert und rechtfertigt einen höheren Mietzins 😉. Nach Auslauf der ersten Zinsfestschreibungszeit von 10 Jahren siehst ja dann, ob sich ein Verkauf rentiert. Wenn nicht lukrativ genug, dann eine Finanzierung einfach weiter laufen lassen. Parallel zur Finanzierung noch einen Niedgrigzins-Bausparvertrag, der Dich mit Zuteilung nach den ersten Jahren bei einer gewünschten Darlehensprilongation in kein Zinsloch fallen lässt. Und wenn sich die Wohnung nach den ersten 10 Jahren doch gut verkaufen lässt, dann hast Du mit dem Überschuss und der ersparten Tilgung zusammen mit dem zugeteilten Bausparer schon eine super Basis für das nächste Objekt !
Wichtig auch : ein Polster in Höhe von 6 Monaten Mietzins für evtl Mietausfallzeiten !
Meine Erfahrungen:
Wenn ich eine Kapitalanlage suche, habe ich davon mindestens ein Drittel des KP der Immobilie samt Kauf-NK. Da der Zins derzeit zwar niedrig ist und Fremdkapital daher zunächst lukrativ erscheint, wäre ich bezüglich langfristiger Zinsfestschreibung vorsichtig. Denn die bindet mich ans Objekt bzw. an den Vertrag. Da man aber generell nach 10 Jahren (+ Karenzzeit) ohne Vorfälligkeitsentgelt aus dem Vertrag kommen kann, sollte man zumindest diese Zeit mal gedanklich durchspielen.
Vermietet hatte ich in meinem Leben bisher ein EFH samt ELW, kurzzeitig (2,5 Jahre) meine eigene erste ETW im DG eines 7WE-Hauses und aktuell im gleichen Haus eine EG-Whg. samt Garage und Garten. Das EFH samt ELW war schon ein Alptraum, der dauerte aber nicht lange. Viel Nerven und Geld bezahlt, Klogriff Nr.1. Meine ETW in DG bewohne ich seit 2002 wieder selbst. Doch dann kam die EG-Whg. im gleichen Haus (7WE, Bj 94). 3 Zi, 68m², zentrale aber ruhige Lage, ländliche Kleinstadt im Münsterland. Gekauft vom Erstbesitzer. Dann der erste Mieter. Viel Pech gehabt. Ewig der Miete hinterher gerannt, die Kaution kam nie vollständig, beim Auszug vier(!) Schlüssel der Schließanlage verloren. Le(e)hrgeld bezahlt. Dann die nächsten Mieter. Kenne sie seit über 20 Jahren. Nach wenigen Monaten kamen die mit Schimmelbefall. Da war nie Schimmel in der Wohnung! Also Gutachter rangeholt. Fazit: Bude zu feucht, aber nicht wegen Baumängel. Ewiges Gezeter, dann mein Ultimatum: Entweder die Mieter kriegen die Feuchtigkeit runter, oder raus aus der Bude. Klogriff Nr.2. Doch ich bin zu gutherzig. Jetzt werde ich die Wohnung samt der Mieter wieder verkaufen. Nach nur 5 Jahren, u.a. auch weil die Zinsbindung endet und ich nichts vom liquidierbaren Uhrenkapital reinstecken möchte.
Fazit für den Rest meines Lebens: NIE WIEDER kaufe ich als Kapitalanlage vermietete Immobilien.
Lieber Uhren. Die machen Freude, kosten wenig Unterhalt, werden nie fremdfinanziert und fördern neue und tolle Kontakte zu Gleichgesinnten.
max mustermann
17.02.2018, 22:24
Eigentumswohnungen als Kapitalanlage waren mir schon immer ein Rätsel ;)
Warum denn so abwertend? :grb:
Ein Beispiel:
Ich kenne einen, ein guter Spezi von mir, der hat sich das Vermieten von kleinen ETW in Wien zum Steckenpferd gemacht.
Hatte 1990 ein wenig Geld übrig und sich in guter Lage eine Garconniere zugelegt, die grad fertig wurde und hat diese ab dem ersten Tag bestens vermieten können.
Im selben Jahr hat ihn seine Frau dazu überredet, rasch eine weitere Wohnung zu kaufen, da beide relativ gut verdienen und sie es nicht leiden konnte, wenn sich die Kohle unnütz am Bankkonto rumliegt. Da diese Whg. in nobler Gegend liegt, war auch diese seit Beginn an sehr teuer vermietet.
In den nächsten 4 Jahren folgten weiter 5 kleine Wohnungen mit ähnlicher History und ab 2005 waren alle Wohnungen ausbezahlt. Der Wert aller Immobilien hat sich inzwischen verdoppelt bzw. verdreifacht, von den Mieteinnahmen alleine könnte er leben.
Mietausfälle gab es bis heute insgesamt 2 mal je 3 Monate, von Mietnomaden keine Spur.
Da hat er halt Glück gehabt......
Heute würde es anders aussehen, da Wohnraum in Wien mittlerweile unerschwinglich geworden ist.
Grundsätzlich würde ich die Frage des TS "Eigentumswohnung als Kapitalanlage" mit "ja, aber kommt darauf an" beantworten und finde immer noch, wenn man Kohle übrig hat, ist es sinnvoll, es in Wohnungseigentum (aber ausschließlich in geeigneter Lage) zu investieren,
oder in alte, seltene Rolex-Uhren...... :D
AT ist nicht DE und du benötigst außer Glück auch weitere Immos.
Eine einzige Immobilie kann nur in Top Lage funtionieren....oder viel Glück
max mustermann
17.02.2018, 22:36
....und du benötigst außer Glück auch weitere Immos.
Wenn's läuft, kommt das von selbst.....
ehemaliges mitglied
17.02.2018, 23:02
Im Idealfall ist die erste ( selbstgenutzte ) Immobilie bereits lastenfrei, bevor weitere Immobilien angeschafft werden. Sobald ein zweites ( vermietetes) Objekt auch abbezahlt ist, kommt hier ab der dritten Wohnung ein Hebel zur Wirkung und ein Restrisiko wird immer geringer. Eine gute Basis ist es auch, wenn bei einer Vollfinanzierung die Rate aus dem laufenden Einkommen bestritten werden kann, ohne dass man den Mietzins zum Tilgen eigentlich benötigt. Die Miete dann auf einen Bausparvertrag zum Ablösen der Restdarlehensvaluta zum Auslauf der ersten Zinsfestschreibung.
Gefährlich : eine Finanzierung auf Kante ohne Reserven für die sonstigen Unwägbarkeiten im Leben. Kommt dann nämlich noch ein Mietausfall dazu, dann wird es schnell eng und ein schlechter Banken-Score bei plötzlichen Kontoüberziehungen reduzieren auch die Chance auf künftige zinsgünstige Darlehen.
Jetzt lese ich hier schon zwei Mal das Wort Bausparvertrag.
Bausparverträge, gerade ich der heutigen Zeit, sind der größte Mist und es verdienen dabei nur die Emittenten. Das könnt ihr dem armen TE doch nicht echt empfehlen... Alleine die Abschlußgebühren fressen alle Vorteile im Voraus auf. Und sich heutzutage einen niedrigen Zins in der Zukunft zu sichern, da kann er auch gleich eine 15 oder 20 jährige Zinsfestschreibung wählen.
In der Situation des TE würde ich mich zunächst auf die eigene Immobilie fokussieren. Potentieller Ärger mit Mietern fällt da raus und man wirtschaftet für sich selbst.
Wenn dann die eigene Immobilie Luft zum atmen lässt kann nochmal über weitere Immobilien nachgedacht werden.
Eigentumswohnungen als Kapitalanlage waren mir schon immer ein Rätsel ;)
Warum denn so abwertend? :grb:
Ein Beispiel:
Ich kenne einen, ein guter Spezi von mir, der hat sich das Vermieten von kleinen ETW in Wien zum Steckenpferd gemacht.
Hatte 1990 ein wenig Geld übrig und sich in guter Lage eine Garconniere zugelegt, die grad fertig wurde und hat diese ab dem ersten Tag bestens vermieten können.
Im selben Jahr hat ihn seine Frau dazu überredet, rasch eine weitere Wohnung zu kaufen, da beide relativ gut verdienen und sie es nicht leiden konnte, wenn sich die Kohle unnütz am Bankkonto rumliegt. Da diese Whg. in nobler Gegend liegt, war auch diese seit Beginn an sehr teuer vermietet.
In den nächsten 4 Jahren folgten weiter 5 kleine Wohnungen mit ähnlicher History und ab 2005 waren alle Wohnungen ausbezahlt. Der Wert aller Immobilien hat sich inzwischen verdoppelt bzw. verdreifacht, von den Mieteinnahmen alleine könnte er leben.
Mietausfälle gab es bis heute insgesamt 2 mal je 3 Monate, von Mietnomaden keine Spur.
Da hat er halt Glück gehabt......
Heute würde es anders aussehen, da Wohnraum in Wien mittlerweile unerschwinglich geworden ist.
Grundsätzlich würde ich die Frage des TS "Eigentumswohnung als Kapitalanlage" mit "ja, aber kommt darauf an" beantworten und finde immer noch, wenn man Kohle übrig hat, ist es sinnvoll, es in Wohnungseigentum (aber ausschließlich in geeigneter Lage) zu investieren,
oder in alte, seltene Rolex-Uhren...... :D
Ist überhaupt nicht "abwertend" gemeint nur ist mir EINE Wohnung als Kapitalanlage tatsächlich schon immer ein Rätsel gewesen.
Wenn Geld wirklich einfach übrig ist und eine gute Wohnung cash gekauft werden kann ok, besser als das Geld z.Zt. auf der Bank liegen zu haben.
Hier würde ich aber dann dieses cash als gute Anzahlung für ein MFH nehmen. Hat in vielerlei Hinsicht enorme Vorteile.
Fange ich aber mit Finanzierungsmodellen an über womöglich 28J. wie in dem Beispiel hier, dann nehme ich nur das kleine 1x1 zur Hilfe
und stelle schnell fest das hier die nächsten Jahrzehnte kein EUR zu verdienen ist. Da ist jeder Oldtimer oder sogar ganz konservative
Anlagen auch in der heutigen Zeit definitiv die bessere Investition.
Ich habe einen Bausparvertrag. Kosten im Jahr 10 Euro, momentane Zinsen pro Jahr 7,50 Euro. Von der Abschluss Gebühr will ich garnicht erst reden. Aber Hey so können Bänker eben auch Kunden verärgern und ihr Vertrauen verspielen. Hauptsache alles schön in die eigene Tasche Stopfen.
Bausparen ist der größte Mist heutzutage! Ebenso wurde ich 2009 von der Riester Rente fondsgebunden auf einen Wohnriester überredet. Jetzt liegt das Geld da Rum aber hey es liegt sicher und nicht bei einem Fond.
ehemaliges mitglied
18.02.2018, 09:15
Eine Finanzierung in Kombination mit einem Bausparer kann durchaus auch in den aktuellen Zinszeiten von Vorteil sein und sollte nicht gleich verteufelt werden. Das ist von Fall zu Fall unterschiedlich und kommt auch darauf an, wieviel Sondertilgung der Darlehensnehmer in den ersten Jahren der Finanzierung bringen kann. Auch kann dann in der Darlehensphase des zugeteilten Vertrages mit garantiertem Zins jederzeit in jeder Höhe spesenfrei sondergetilgt werden. Die Abschlussgebühr liegt meist nur bei den üblichen 1% und die jährliche Kontoführungsgebühren machen auch nur wenigen Euros aus. Da kommen Vorfälligkeitsgebühren bei einem nicht vereinbarten Sondertilgumgswunsch auf ein klassisches Bankdarlehen wesentlich teurer und ein zu teurer Anfangszinssatz ohnehin. Und wenn in einigen Jahren erneut ein Immobilienerwerb ansteht, dann kann dieser Bausparvertrag z.B. auch in diese Finanzierung eingebunden werden. Das kann durchaus Sinn machen, wenn die Zinsen für Bankdarlehen evtl mal wieder bei 3 , 4 oder 5 % liegen ( was in den nächsten 5-10 Jahren nach meinem Dafürhalten gar nicht so abwägig ist )
Bausparen ist zugegeben sehr konservativ, dafür aber ist eine Finanzierung allerdings damit dann auch sehr gut planbar und man schützt sich ein Stück weit mehr vor ungewollten Überraschungen.
eimsbush
18.02.2018, 09:45
Wir haben einen ähnlichen Fall. Berufsbedingt bin ich viel umgezogen und im Moment ist der Wohnort auch eher ein Lebensabschnittsort. Spätestens, wenn die Kids groß sind, sind wir ganz sicher hier weg. Das heißt, dass ein Haus für uns keinen Sinn macht. Das klassische Modell mit "my home is my castle" und ich gehe mit den Füßen zu erst raus, taugt für uns in heutigen Zeiten weniger.
Vor zehn Jahren habe ich eine kleine Wohnung in meinem Heimatdorf gekauft. 5 Parteien, top Ausstattung, Tiefgarage und alles drum und dran. Halt nicht Hamburg oder München, aber immerhin. Mittlerweile trägt sich die Bude fast von allein. Ich zahle ca. einen 100er im Monat drauf für Rücklagen und Kleinkram. Klingt jetzt unsexy, aber mit 4k Sondertilgung im Jahr und dem guten alten Bausparer, der fett ist, wenn die Zinsbindung ausläuft, bin ich da ganz gelassen.
Ich ziehe gedanklich den Abtrag der Wohnung bzw. die Mieteinahmen von der Miete ab, die ich im Moment bezahle. Das Leben kostet halt auch Geld. Fürs Alter habe ich dann entweder Mieteinahmen oder kehre in die Heimat zurück.
Ich hatte einmal eine "Mietnomadin", bin da aber auch mit zu gutem Herz und mit Ansage in die ***** gesprungen. Das ging gut aus und seitdem haben wir echt Glück. Ich kenne nun Mannheim nicht, aber denke, dass es da nicht unbedingt sexier ist als unser Vorort von Bremen. Für mich taugt eine suboptimale Lage eigentlich nur, wenn Emotionalität im Spiel ist - wie das Heimatdorf. Aber auch dann würde ich wohl nie ein zu altes Haus mit zu vielen Parteien haben wollen.
ehemaliges mitglied
18.02.2018, 09:59
Gerade bei einer geringen Eigenkapitalquote und dem derzeitigen Zinsumfeld, welches vielleicht auch mal bei einer Vollfinanzierung verlockend scheint, sollte m. E. auf das Thema Sicherheit und Planbarkeit ein besonderer Blick geworfen werden.
Selbst habe ich meine Immobilien immer mit dieser Haltung und Sichtweise erworben und bin damit bislang sehr gut gefahren.
Jetzt lese ich hier schon zwei Mal das Wort Bausparvertrag.
Bausparverträge, gerade ich der heutigen Zeit, sind der größte Mist und es verdienen dabei nur die Emittenten. Das könnt ihr dem armen TE doch nicht echt empfehlen... Alleine die Abschlußgebühren fressen alle Vorteile im Voraus auf. Und sich heutzutage einen niedrigen Zins in der Zukunft zu sichern, da kann er auch gleich eine 15 oder 20 jährige Zinsfestschreibung wählen.
Immobilie kostet 500k, Käufer hat 100k EK.
Beleihung Erstrang ohne Bausparer 100% zu 2%
Beleihung Erstrang mit 200k Bausparer ~78% zu 1,25%
Macht alleine im ersten Jahr 0,75% Unterschied bei 350k = 2625€
Abschlussgebühr für den Bausparvertrag 2000€.
Nur mal ein Beispiel bei dem sich ein Bausparer rechnet. Dazu muss man sich aber von einem Profi beraten lassen, damit man nicht bei der gleichen Finanzierung einen vorfinanzierten 1kk-Bausparer angedreht bekommt...
Muss man aber immer im Einzelfall betrachten.
Bei 20 Jahren Festschreibung über 80% Beleihung dürfte ein Bausparer in den meisten Fällen Sinn machen.
Mit dem Geld welches in einen Bausparvertrag wandert kann man seinen kredit auch direkt tilgen/bedienen. Warum soll ich da noch einen Vertrag zwischenschalten? Problem später ist zusätzlich, dass das Darlehen in exakt der Dauer der Ansparphase zurückgezahlt werden muss.
Wir haben seinerzeit den Bausparvertrag sogar vorzeitig gekündigt. Bei Immobilien ist nichts günstiger als Cash in the Täsch.
911erFan
18.02.2018, 12:19
Ohne hier alles lesen zu wollen.. die ersten 1,5 seiten haben mir gereicht. Wiso muss immer jeder seinen Senf abgeben wollen obwohl null Plan?!
1. Lage
Die ist nicht sonderlich zentral- eher schlecht. Suche zentral.
2. was ich hier so lese... um gottes willen!
Intention ist es doch einen stabilen cashflow zu generieren. Durch zinsaufwendungen (steuer!) und tilgung zahlt der mieter alles, am anfang hast du dein eingesetztes EK (mit entsorechender rendite bei gutem kp) als die persönliche belastung, später, nach mieterhöhung wird sich das auf +|-0 einpendeln und danach postiv. Inflation nicht vergessen! Da spielt dir der wertzuwachs der immo in die karten
911erFan
18.02.2018, 12:30
Ohne hier alles lesen zu wollen.. die ersten 1,5 seiten haben mir gereicht. Wiso muss immer jeder seinen Senf abgeben wollen obwohl null Plan?!
1. Lage
Die ist nicht sonderlich zentral- eher schlecht. Suche zentral.
2. was ich hier so lese... um gottes willen!
Intention ist es doch einen stabilen cashflow zu generieren. Durch zinsaufwendungen (steuer!) und tilgung zahlt der mieter alles, am anfang hast du dein eingesetztes EK (mit entsorechender rendite bei gutem kp) als die persönliche belastung, später, nach mieterhöhung wird sich das auf +|-0 einpendeln und danach postiv. Inflation nicht vergessen! Da spielt dir der wertzuwachs der immo positiv in die karten
Merke: 1€ EK generiert 1€ vom staat (steuervorteile) und 5€ vom mieter.
Ausserdem macht es Sinn so wenig wie möglich zu tilgen.
Lange und intensiv suchen damit du die Kp einschätzen kannst. Ggfalls auch wertzuwachs durch gentrifikation etc pp
ehemaliges mitglied
18.02.2018, 12:41
Ein Darlehen immer mit Anfangstilgung. Bausparer dann parallel dazu. Der Kapitalanleger darf die Schuldzinsen steuerlich mit den Einnahmen aufrechnen und mit Sondertilgungen sollte dann wohl dosiert umgegangen werden, um die Nachsteuerrendite auf einem Niveau zu halten, bei dem Kapitalanlage auch noch Sinn macht.
Ich bin aus der Branche und das schon seit über 30 Jahren und habe in dieser Zeit etliche Baufinanzierungen mit meinen Kunden aufgestellt. Der TS hat sich ja auch an „Experten“ aus unserem Forum gewendet. Aber mir wird das nun alles sehr theoretisch schon. Ein Gespräch mit einem guten Berater bei der Hausbank schlage ich als letzten Tipp hier vor. Viel Erfolg !
Was ist denn an den sogennanten 3xLagen entscheidend?
Erneut vielen Dank für den Input und die rege Diskussion.
Ich möchte nochmals kurz meinen Denkansatz darstellen und bitte hier um Korrektur, soweit ich falsch liege.
In der gestrigen Post wurde mir nun doch ein Finanzierungsangebot zu 1,46 % unterbreitet. Die monatliche Rate läge bei 3 % Tilgung bei 526 Euro bei 15 Jahren Zinsfestschreibung. Hinzukommen noch 84 Euro nicht umlagefähige Kosten. Macht bei den gegenwärtigen Mieteinnahmen von 550 Euro einen "Selbstaufwand" von 60 Euro. In Bezug auf die zu versteuernden Mieteinnahmen kann ich 2% der Anschaffungskosten sowie Verwaltergebühren etc. steuerlich gegenrechnen. Da bei den nichtumlagefähigen Kosten auch Instandhaltungsrücklagen enthalten sind, dürften größere "Aufwendungen" im Einzelnen nicht belasten, zumal schon einiges an Rücklagen vorhanden ist und das Gebäude, wie schon gesagt, saniert wurde (Heizung, Dach, Treppenhaus, Fassade, Grünanlage, Haustüren, Fenster).
Ziel soll es nicht sein, während der Laufzeit einen "Gewinn" zu erzielen, sondern nach Ablauf der bzw. nach Tilgung des Darlehens einen Wert zu haben. Die Alternative hierzu sind freiwillige Einzahlungen ins Versorgungswerk, von denen ich erst nach (davon gehe ich aus), 37 Jahren etwas "habe". In dieser Zeit ist die Wohnung abgezahlt (nahezu durch den Mieter) und ich erziele Mieteinnahmen (wenn auch nicht super viel). Da auch eine professionelle Hausverwaltung angebunden ist, muss ich mich um recht wenig kümmern. Natürlich kann es einmal zu Mietausfällen kommen, das habe ich eingeplant. Allerdings kann ich diese als Verlust mit einem Einkommen aus Angestelltenverhältnis gegenrechnen. Die Mieter in der Wohnung lieben diese und sind, unterstellt die Mieter bleiben gesund, noch 25 Jahre dort.
Nach meiner subjektiven Sicht schaut die Situation nicht so schlecht aus. Ein Risiko ist immer vorhanden, das ist mir klar. Aber ich glaube, als Alternative zu den freiwilligen Einzahlungen ins Versorgungswerk, gar nicht mal so schlecht.
Vielen Dank nochmals an alle Member für den tollen Input!!! Geiles Forum!
Liebe Grüße
ROLI
Ohne hier alles lesen zu wollen.. die ersten 1,5 seiten haben mir gereicht. Wiso muss immer jeder seinen Senf abgeben wollen obwohl null Plan?!
Weil das ein öffentliches Forum ist und m.M.n. jeder, der schon mal mit Immobilien zu tun hatte auch was dazu sagen kann...
Intention ist es doch einen stabilen cashflow zu generieren. Durch zinsaufwendungen (steuer!) und tilgung zahlt der mieter alles...
...Merke: 1€ EK generiert 1€ vom staat (steuervorteile) und 5€ vom mieter.
Ausserdem macht es Sinn so wenig wie möglich zu tilgen.
Und bei Leerstand? Da zahlt dann nochmal wer alles?
Die Tipps würden imho nur passen, wenn der TE das Geld parallel auf der Bank hätte und elegant Steuern sparen möchte.
Verschuldung ohne Tilgung um Steuern zu sparen, das fällt ihm auf die Füße wenn er selber bauen will.
Die Bank möchte ich sehen, die im Kreditgespräch Applaus klatscht wenn einer mit einer 100% Fremdfinanzierten ETW kommt und noch eine halbe Mio. on Top möchte.
911erFan
18.02.2018, 14:04
Kaufkraft, entwicklung, arbeitsmarkt, microstruktur, im speckgürtel eines ballungsraums da aktuell im zentrum sehr hohe Kp
911erFan
18.02.2018, 14:18
@alien
Leerstand in ordentlichen lagen ist marginal zudem steuerlich von vorteil und danach kann der mietzins angepasst werden...
2-3 monate überbrücken und etwas aufhübschen sollte auf der kante liegen.
Lt seinen aussagen wird das drin sein.
Ich mache das als investor schon ein paar jährchen mit einigen tausend qm...
Aus den -80,- wird nach 10jahren 0,- und dann +80,-
Zumal, vergiss den wertzuwachs nicht. Da ist dann idr die ek rendite geringer aber wenn die butze dann 250k wert hat... da hast du die inflation ausgetrickst.
Natürlich nur in entsprender lage und dann beim vk spekusteuerfrei (nach 10jahren)
Ich sagte nicht, nichts tilgen, sondern recht wenig. 2% max
Warum lass dir mal erklären
911erFan
18.02.2018, 15:14
lese gerade das es um 100% Finanzierung handelt...bin von einer Kapitalanlage ausgegangen- sprich einem Renditeobjekt.
Dann hast du völlig recht Alien, dann macht eine zu geringe Tilgung keinen Sinn. Sorry!
&911erfan
das dachte ich mir schon. Dann machen deine Tipps auch vollkommen Sinn.
@TS: nach allem was du schrubst wäre das nichts für mich. Was auch noch nicht beleuchtet wurde ist das Thema WEG.
Selbst wenn Rücklagen vorhanden sind hängst Du da immer am Rockzipfel der Gemeinschaft. Wenn die entscheiden es muss ein neuer Spielplatz her, Zack 20k weg. Neue Zuwegung, zack 30k weg. Und du kannst nichts tun außer zu hoffen dass noch genug Rücklagen vorhanden sind.
Ganz ehrlich, dann Kauf dir lieber einen 911 auf Kredit und halte den 30 Jahre lang bis zum Oldtimer Status. In der Zwischenzeit hast du alleine alles in der Hand und garantiert mehr Spaß. Oder investiere in tolle Uhren. Oder meinetwegen in Aktien ETFs wenn es etwas dauerhaftes für die Rente sein soll.
Am sinnvollsten im Immobereich erachte ich jedoch erstmal die Planung der eigenen 4 Wände.
Series3 ExMoD
26.02.2018, 19:41
Wenn die Wohnung in guter Lage ist, mach es. Und tilge jedes Jahr den Maximalbetrag. Dann sieht’s nach 10 Jahren schon besser aus!
Die Frage ist ja, was man damit erreichen möchte:
1. nach 10 Jahren wider verkaufen und auf die Wertsteigerung hoffen? Dann brauchst du nicht in vollem Umfang tilgen.
2. nach 10 Jahren nur noch einen kleinen Restbetrag offen haben? Maximaltilgung jährlich und den Rest ansparen.
Der 2. Punkt ist mein Favorit. Wenn die Hütte nach 10 Jahren abbezahlt ist, hast du passives Einkommen
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