immobilienberatung

[ibi]

da ich vorhabe mit spätestens 50 jahren(in 20 jahren) in rente zu gehen beabsichtige demnächst den kauf einer immobilie(wohn u.geschäftshaus/12-15 fach)als renditeobjekt.wobei der kaufpreis ca.20-30% mit eigenkapital und der rest durch eine bank finanziert wird.

ist es ratsam die kompletten mieteinnahmen an die bank (zinsen+tilgung) abzuführen?
VORTEIL: schnelleres ende der kreditlaufzeit
NACHTEIL: keine rücklagen für evtl.sanierungen durch mieteinahmen

oder ist es ratsam einen gewissen teil (ca.20%) als rücklagen für evtl sanierungarbeiten zu lassen?

ist es auch zu empfehlen einen gewissen prozentsatz der mieteinnahmen (während der kreditlaufzeit) abzuzweigen und in einen fond,lebensversicherung etc.zu investieren oder eher nicht?

[hp2599]

Da bei Mieteinnahmen der Fiskus erbarmungslos zuschlägt, sollte man in den ersten Jahren mit der Immobilie negative Einkünfte haben, die sich steuermindernd bemerkbar machen. Dies erreicht man, indem man so kalkuliert, daß Kreditzinsen, Abschreibungen, Reparaturen (eben die werbungskosten) teurer sind als Mieteinnahmen vorhanden sind.

Ich würde nicht mein ganzes Eigenkapital in die Immobilie stecken, denn etwas kaputt geht immer und wovon willst Du das dann bezahlen?

[ibi]

Original von hp2599
Da bei Mieteinnahmen der Fiskus erbarmungslos zuschlägt, sollte man in den ersten Jahren mit der Immobilie negative Einkünfte haben, die sich steuermindernd bemerkbar machen. Dies erreicht man, indem man so kalkuliert, daß Kreditzinsen, Abschreibungen, Reparaturen (eben die werbungskosten) teurer sind als Mieteinnahmen vorhanden sind.

Ich würde nicht mein ganzes Eigenkapital in die Immobilie stecken, denn etwas kaputt geht immer und wovon willst Du das dann bezahlen?

danke für die info!
allerdings hab ich nicht erwähnt das ich mein ganzes eigenkapital in die immobilie stecke.

[Prüfer]

Vorsicht HP!

Beachte BMF Schreiben vom 8.10.2004 (BStBl. I S. 933) betr. steuerlich anzuerkennende Einkunftserzielungsabsicht bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Beachte BMF Schreiben vom 18.07.2003 (BStBl. I S. 386) betr. Abgrenzung von Anschaffungskosten, Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen (sprich Werbungskosten) bei der Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden; BFH-Urteile vom 9.5.1995, 10.5.1995, 16.7.1996, 12.9.2001, 22.1.2203

Vorsicht mit Hinweisen "Wie nach kauf mal schnell Verluste generieren und mit positiven Einkünften zwecks Steueroptimierung verrechnen - da sind schnell Haftungsfälle generiert.

Gruss

Prüfer

[djinnious]

Vielleicht hilft Dir dies ja für einen ersten Überblick weiter:

Gegnerbroschüre (http://www2.stmf.bayern.de/imperia/md/content/stmf/broschueren/st_haus_grund.pdf)

Natürlich kann hierdurch eine steuerliche Strukturierung des Immobilienerwerbs nicht ersetzt werden.

[ibi]

Original von djinnious
Vielleicht hilft Dir dies ja für einen ersten Überblick weiter:

Gegnerbroschüre (http://www2.stmf.bayern.de/imperia/md/content/stmf/broschueren/st_haus_grund.pdf)

Natürlich kann hierdurch eine steuerliche Strukturierung des Immobilienerwerbs nicht ersetzt werden.

danke!
aber können wir mal das steuerliche jetzt erstmal beiseite lassen und mal
zu meinen fragen zurückkommen??

[djinnious]

Aber klar doch ;)

Die Antwort auf Deine Fragen kann man allerdings nicht völlig losgelöst von Deiner individuellen steuerlichen Situation betrachten. Natürlich machen Sanierungsrückstellungen dann Sinn, wenn Du andernfalls bei überaschend erforderlichen Investitionen in einen Liquiditätsengpass gerätst. Auch unter steuerlichen Gesichtspunkten kann das Sinn machen - ja ja, schon wieder die Steuern ;)

A propos, ein Multiplikator von 12-15 ist zur zeit nicht unbedingt ein Schnäppchen - ausser für wirkliche Topobjekte (zB. Maximilianstraße in München) bei denen auch 18-20 bezahlt werden.

Viel Erfolg!

[ibi]

ja gut die preise in münchen sind ja mittlerweile astronomisch!
wobei die objekte die für mich in frage kommen sind nicht grad in berlins schlechtesten ecken, daß sind schon gut gefragte wohngegenden wie westend, tegel, schmargendorf.
12-15 fach ist nicht unbedingt ein schnäppchen aber ich zahle lieber ein paar mücken mehr und kauf was anständiges, neuwertiges ;)

[djinnious]

Hmm, in Berlin kenne ich nur Teile des Gewerbeimmobilienmarktes, insbesondere in Mitte. Allerdings ist der in Anbetracht des großen Leerstandes auch neuer Objekte ziemlich im Keller.

Ich will jetzt nicht oberschlau wirken, aber es macht durchaus Sinn, mal einen kritischen Blick auf die Restlaufzeit der Gewerbemietverträge und insbesondere auf deren Formwirksamkeit zu werfen ;)

[ibi]

wohne zwar in mitte, sind auch viele interessante objekten allerdings sind diese zum teil künstlich nach oben gepusht (gegend um potsdamer platz,friedrichstr.etc.nicht eingeschlossen) oder unbezahlbar bzw.nicht in meiner preisvorstellung und der mieterwechsel ist vorallem in und um mitte ziemlich schnelliebig!
deswegen die etwas besseren,ruhigeren wohngegenden mit eingesessen mietern.