Haftbarkeit Hausverwaltung

[Waschi.1]

Im nächsten Monat steht wieder eine Eigentümerversammlung an.
Seit 3 Jahren hab ich auf einen Mangel an den Holzfenstern aufmerksam gemacht und März 2011 wurde dann beschlossen das ein Tischler sich das ganze mal ansieht.
Letzte Woche hab ich dann die beiden Mieter angerufen ob da was passiert ist und musste feststellen das überhaupt nix passiert ist.
Meinen Hinweis hab ich seit 3 Jahren immer ins Protokoll aufnehmen lassen !
Jetzt 2 Fragen
Kann man die Hausverwaltung haftbar für die Folgeschäden machen ?
Denn soweit ich das heute gesehen habe sind 2 Fensterflügel schrott..
Die zweite Frage wäre ob ich es hinnehmen muss ,das die Hausverwaltung aus finanziellen Gründen Holzfenster gegen Kunstoff Fenster tauschen möchte ?
Auf der letzten Versammlung wurde beschlossen das die Fenster getauscht werden wenn sie Schrott sind ! Aber Ob Holz oder Kunststoff da wurde gar nicht drüber gesprochen.
Das Haus ist 12 Jahre alt und ist im Stadtsanierungsgebiet und die Front wurde nach Denkmalauflagen wiederhergestellt.
Die Fenster befinden sich aber auf der Rückseite !
In der Hauskasse sind locker 70K nach der letzten Abrechnung.. Am Geld soll es also nicht liegen..

[Suerlänner]

Eine Frage solltest Du noch beantworten, sind die Fenster Sonder- Teil- oder Gemeinschaftseigentum, und wie steht es falls mehr Eigentümer vorhanden sind in der Teilungserklärung?

[Waschi.1]

Die Fenster sind Gemeinschaftseigentum ! Mir gehören 1000 von 10.000 Anteilen .

[jagdriver]

Nicht die HV ist schludrig sonder die Beiräte und Eigentümer!

Ihr wollt neue Fenster?
Also beschließt die ETV den Einbau neuer Fenster.
In einer ordentlichen - oder außerordentlichen ET-Versammlung.

Ihr wollt Kunststoff-Fenster - s.o.!

Gruß
Robby

[Waschi.1]

Im März 2011 wurde der Einbau neuer Fenster in einer ordentlichen Versammlung beschlossen. Die HV hat dann die Aufgabe übernommen Angebote einzuholen und dann den Auftrag zu erteilen ! 2008 wurde auch beschlossen das die Hausverwaltung einen Maler/ Tischler drüber schauen lässt ob was zu retten ist.. Auch dies ist nie geschehen ! Ich bin davon ausgegangen das die HV für solche Tätigkeiten da ist ?
Gestern hab ich dann mit der HV telefoniert und dort so nebenbei erfahren das die Holzfenster gegen Kunststoff Fenster getauscht werden soll. In der Eigentümerversammlung wurde zwar der Austausch beschlossen aber nicht der Ersatz Holz durch Kunststoff.

[jagdriver]

Marian, das ging ja aus deiner Eingangsfrage nicht heraus,
was beschlossen oder nicht beschlossen wurde.

Für die Durchführung ist natürlich die HV verantwortlich.

Normalerweise sollte die Auftragsvergabe mit dem Beirat
abgesprochen werden.

Gruß
Robby

[Waschi.1]

Die HV wurde beauftragt mit dem einholen der Angebote sowie die anschliessende Beauftragung !
Nur leider ist das nicht erfolgt. Da ich kein Fachmann bin, kann ich ja nicht sagen ob ein Tischler die Fenster hätte retten können in 2008/2009 !

[jagdriver]

Wie stehen denn deine Miteigentümer dazu?

Eine Haftung der HV für was auch immer, kann ich bis
jetzt nicht erkennen.

Normalerweise werden bei der Vergabe von größeren
Aufträgen immer die Beiräte mit einbezogen bzw.
erhalten sie die Kostenvoranschläge zur Einsicht und
entscheiden mit dem Verwalter über die Auftragsvergabe.

Ich persönlich halte übrigens von Holzfenster so gut
wie gar nichts!

Gruß
Robby

[Waschi.1]

Haftung für die Hausverwaltung weil die beschlossende Besichtigung/Reparatur (2008) durch Maler/Tischler nicht in Auftrag gegeben wurde ! Und somit evtl. Folgeschäden entstanden sind.

Und gegen den Tausch Holz gegen Kunststoff ist nichts einzuwenden wenn die Kunststoff Fenster farblich angepasst werden ?

[jagdriver]

Haftung für die Hausverwaltung weil die beschlossende Besichtigung/Reparatur (2008) durch Maler/Tischler nicht in Auftrag gegeben wurde ! Und somit evtl. Folgeschäden entstanden sind.

Und gegen den Tausch Holz gegen Kunststoff ist nichts einzuwenden wenn die Kunststoff Fenster farblich angepasst werden ?

Für Beides bräuchtest du Akteneinsicht.

Beschlosse Besichtiung durch Maler/Tischler - wurde dieser Auftrag an Handwerker vergeben oder nicht?
Punkt 2 würde ich so sehen - nach Beurteilung durch Fachleute und Kostenvoranschläge hat die HV
selbstständig sich für Kunststoff enstschieden.

Und nochmal - was machen deine Beiräte?????????
Die kann man übrigens auch haftbar machen!
(was viele bei Ihrer Wahl nicht wissen)

Gruß
Robby

[Waschi.1]

Es wurde kein theoretisch kein Auftrag vergeben ! Denn bei meinen beiden Mietern hat sich nie ein Maler/Tischler gemeldet..
Im März 2011 hat die HV auch Auskunft gegeben das niemand beauftragt wurde..

[Relax1]

Wenn die Verwaltung den Beschluss aus dem Jahr 2008 definitiv nicht ausgeführt hat, könnte sie theoretisch ggf. haftbar gemacht werden. Allerdings ist das in der Praxis eher schwer durchzusetzen - man müsste den genauen Wortlaut des Beschlusses kennen und man müsste beweisen können, dass dieser Beschluss nicht umgesetzt wurde. Wenn ein Handwerker sich die Sache angesehen hat, müsste eine Rechnung existieren... Unterlageneinsicht könnte hier helfen.

Wenn 2011 beschlossen wurde, dass neue Fenster eingebaut werden, sollte der Beschlusstext im Protokoll eigentlich Näheres dazu beinhalten - also welche Fenster (Holz/Kunststoff etc.), durch welche Firma, wann und zu welchem Preis sowie Finanzierung der Maßnahme. Oder es wurde beschlossen, den Beirat in die Einzelheiten mit einzubeziehen oder dass die Verwaltung die letzte Entscheidung treffen soll. Hier würde es helfen, den Beirat einfach mal zu fragen.

[Smoke]

Ich denke auch, dass es auf die genaue Beschlussfassung und die tatsächliche Beauftragung der HV ankommt - dann kann diese ggf. auch in Haftung genommen werden.
Die HV darf jedenfalls nicht selbstständig entscheiden welche Fenster eingebaut werden.

Ich würde Konstofffenster ebenfalls vorziehen.

Jürgen

[MacLeon]

Damit Haftung in Frage kommt, müsste Kausalität zwischen dem Unterlassen der HV vor drei Jahren und dem jetzt notwendigen Austausch der Fenster bestehen und diese müsstet ihr wohl nachweisen. Das wird, wenn überhaupt, nur über ein Gutachten gehen.

Ich würde der HV kündigen und mir eine neue suchen. So oder so wird es schwierig werden, weiter zusammenzuarbeiten

[Waschi.1]

Das hab ich 2011 schon versucht als es um die Vertragsverlängerung ging.. Nur haben 3 Eigentümer wegen Entfernung/Alter der HV die Vollmacht gegeben in Ihrem Interesse zu handeln... d.h. die HV hat schon alleine 60% Stimmrecht... Wäre interessant mal zu wissen ob das so rechtens ist.. ?

[jagdriver]

Schon!

Mach einen Hausverwalter das Leben leichter.

Gruß
Robby

[MacLeon]

Das hab ich 2011 schon versucht als es um die Vertragsverlängerung ging.. Nur haben 3 Eigentümer wegen Entfernung/Alter der HV die Vollmacht gegeben in Ihrem Interesse zu handeln... d.h. die HV hat schon alleine 60% Stimmrecht... Wäre interessant mal zu wissen ob das so rechtens ist.. ?

Das liegt außerhalb meines Gebiets, aber es gibt sowas wie ein Verbot, in Vertretung anderer zu seinen eigenen Gunsten Verträge abzuschließen, nennt sich "Selbstkontraktionsverbot". Desweiteren hat die HV dem Parteiwillen zu folgen und wenn ihr die Drei einfangt und die mitstimmen, ist die HV raus. Oder, Volljuristenkollegen?

[Smoke]

Das liegt außerhalb meines Gebiets, aber es gibt sowas wie ein Verbot, in Vertretung anderer zu seinen eigenen Gunsten Verträge abzuschließen, nennt sich "Selbstkontraktionsverbot". Desweiteren hat die HV dem Parteiwillen zu folgen und wenn ihr die Drei einfangt und die mitstimmen, ist die HV raus. Oder, Volljuristenkollegen?

Seh ich auch so. Die HV hat jedenfalls dem Parteiwillen zu folgen und gibt auf keinen Fall eine eigene Stimme ab, insbes. wenn es um die eigene Bestellung oder Weiterbeschäftigung geht.
Soweit die HV im Rahmen des HV-Vertrages Pflichten verletzt hat oder hätte, würde ggf. auch die Beweislastumkehr des §280 I 2 BGB helfen.

All dies sind aber nur vage Ferndiagnosen, daher bitte Vorsicht. Im Zweifel sollte sich ein RA den ganzen Vorgang anschauen.

Gruß,
Jürgen

[Relax1]

Also ich bin zwar leider keine Volljuristenkollegin, nur seit 20 Jahren Hausverwalterin und habe jede Menge Fachliteratur.

Ich zitiere einfach mal:

Der Verwalter, der nicht selbst Wohnungeigentümer ist, darf nicht in Vollmacht von Wohnungseigentümern etwa bei der Beschlussfassung über seine Entlastung oder seinen Verwaltervertrag abstimmen. Er kann aber weisungsfreie Untervollmachten erteilen (vgl. Vandenhouten, Anwaltshandbuch Wohnungseigentumsrecht, Teil 4 Rz. 196).

[paddy]

... könnte sie theoretisch ggf. haftbar gemacht werden. ...