Tausch von Eigentumswohnungen: Erfahrungen?

[pemi]

Werte Runde,

ich könnte mit einem anderen Eigentümer - der Immobilienprofi ist - die Wohnungen tauschen. Ich kenn die Wohnung des Tauschpartners gut, auch das Objekt. Den Tauschpartner kenne ich seit Jahren, aber ist mehr Profi als ich

Mir geht es hauptsächlich um die Einschätzungen, was an Kosten / Aufwand auf mich zu kommt:

- Wieder Notarkosten? In welcher Höhe / welche Summe ist die Referenz (es gibt ja keinen Kaufpreis)?
- Grunderwerbskosten?
- Was noch?

Danke sehr, p.

[Karl Napp]

Zweifach Grunderwerbssteuer und zweifach Notarkosten fallen in jedem Fall an (für jeden Käufer/Verkäufer einmal). Hinzu kommen die Gerichtsgebühren. Die Höhe richtet sich nach dem Verkehrswert der jeweiligen Wohnung und bei den Notarkosten was gemacht wird (Grundschuld?). Das muss man mit dem Notar besprechen. Ich würde versuchen, den ursprünglichen Kaufpreis minus Abschreibungen als Verkehrswert hinzubekommen. Das funktioniert bei älteren Wohnungen aber nicht. Ansonsten Vergleichswohnungen finden die in der Vergangenheit verkauft wurden und deren Kaufpreis rausfinden. EBK in jedem Fall rausrechnen und getrennt verkaufen. Vorsicht, wenn das ganze ein Steuersparmodell werden soll (Überkreuzvermietung). Das erkennen die FA nicht an.

[pemi]

Danke für Dein Feedback. Es soll ein echter Tausch werden, oder was meinst Du mit "Überkreuzvermietung"?. Die Wohnung, die ich jetzt besitze, habe ich erst vor kurzem gekauft, da ist der Wert klar. Die Wohnung, die ich bekommen soll, ist seit 10 Jahren im Besitz des Eigentümers - da wird sich der Verkehrswert nicht so einfach ermitteln lassen.

[ein michael]

Soll denn zwecks Eigennutzung getauscht werden?
Das FA interessiert eher, ob Gleichwertigkeit der Objekte vorhanden ist, oder ggfls. ein Wertausgleich erfolgte.
Wenn erkennbar unterschiedliche Werte ohne Wertausgleich wird Teilschenkung geprüft.
(ZB du tauscht deine 100 qm gegen eine 130 qm Wohnung), grundsätzlich Ausgangslage der Wert des gegebenen entspricht dem Wert des erhaltenden und damit den AK.
Sollte einer von euch vermieten wollen, benötigt er die Anschaffungskosten seiner neuen Wohnung, da die Afa ermittelt werden muss.
Der Tausch sollte vor einem Notar stattfinden, bin jetzt überfragt,ob eine Wohnung als Grundlage genommen wird oder beide.
GrErwSt und Grundbuchamt wurden bereits genannt.

Frohen Tausch

[pemi]

Danke Es soll (m)eine 60qm ohne Mieter gegen (die andere) 50qm mit Mieter getauscht werden. Es soll keinen Ausgleich geben. Die andere Wohnung könnte ich - wenn die Mieterin irgendwann von selbst geht, ich würde sie Not ausklagen - mit meiner jetzigen verbinden, daher wäre ich bereit, einen gewissen finanziellen Nachteil auf mich zu nehmen - den ich ja hätte, da meine Wohnung wahrscheinlich etwa 15 bis 20k "wertvoller" wäre. Diese Lösung wäre aber quasi die beste für mich und ich muss keine neue Gesamtimmobilie suchen.

[paddy]

... Ich würde versuchen, den ursprünglichen Kaufpreis minus Abschreibungen als Verkehrswert hinzubekommen....

Der Verkehrswert oder Marktwert einer Immobilie ist der Wert zum Zeitpunkt auf den sich die Wertermittlung bezieht, und zwar ohne Berücksichtigung ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse (§194 BauGB). Insofern würde es mich wundern, wenn der Notar so ein Konstrukt als Berechnungsgrundlage für seine Gebühren akzeptiert.

... Der Tausch sollte vor einem Notar stattfinden, ...

Das geht nicht anders. Grundstückskaufverträge gehören zu den beurkundungspflichtigen Rechtsgeschäften.

pemi: Der geplante Tausch ist nichts anderes als zwei Verkäufe. Dabei fallen die im jeweiligen Bundesland gültige Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchgebühren (Orientierungswert +/- 1,5%) an, Berechnungsgrundlage hierfür ist der jeweilige Verkehrswert.

[ein michael]

Paddy, das mit dem Übertragung vor dem Notar war mir bekannt, gleichwohl danke für die bessere Beschreibung.
Ich wollte zum Ausdruck bringen, dass der Tausch vor einem Notar abgeschlossen werden kann, ich aber nicht weiß wonach die Gebühren anfallen. Grundsätzlich handelt es sich ja um zwei Übertragungen, die in einer Urkundenrolle abgearbeitet werden können. Ich habe nur keinen Plan, nach welchem Wert der Notar seine Gebühren in einem solchen Fall ermittelt. Dh. Ich frage mich, ob wirklich zweifach Notarkosten für die Übertragung anfallen muss. Wird Geld gegen Wohnung verkauft, zahlt idR ja auch nur eine Partei den Notar (Wert des Objektes, damit Kaufpreis als seine Bemessungsgrundlage). Nun wird Wohnung gegen Wohnung verkauft, der einzige Unterschied für jeden stehen zwangsweise grundbuchliche Änderungen an, die durch den Notar veranlasst, durch das AG vorgenommen werden, damit hat der Notar natürlich zwei Aufträge, welche er auch abgerechnet haben möchte.

Pemi viel Geduld und Erfolg beim Klagen auf Eigenbedarf....

[AFOL]

. . . ich würde sie Not ausklagen -

Da es keinerlei rechtliche Handhabe für so ein fragwürdiges Verhalten gibt, und man die 100%ige Zustimmung der WEG benötigt zum Zusammenlegen von zwei Wohnungen, würde ich mir ne neue Schnapsidee ausdenken!

Leute gibts . . .

Gruß

Manuel

[Vanessa]

Da es keinerlei rechtliche Handhabe für so ein fragwürdiges Verhalten gibt, und man die 100%ige Zustimmung der WEG benötigt zum Zusammenlegen von zwei Wohnungen, würde ich mir ne neue Schnapsidee ausdenken!

Leute gibts . . .

Gruß

Manuel

Dafür, daß Du nicht weißt, ob dies z.B. (WEG) schon im Vorfeld besprochen wurde, reißt Du die Klappe ziemlich auf, meinst Du nicht?

Leute gibts...

[AFOL]

Das ist natürlich sehr wahrscheinlich . . . .

Gruß

Manuel

[Coney]

Wahrscheinlicher, als dass du die näheren Zusammenhänge kennst.

[paddy]

Da es keinerlei rechtliche Handhabe für so ein fragwürdiges Verhalten gibt, und man die 100%ige Zustimmung der WEG benötigt zum Zusammenlegen von zwei Wohnungen, würde ich mir ne neue Schnapsidee ausdenken!
Leute gibts . . .

Aha.

Eine Eigenbedarfskündigung (§ 573, Abs. 2, Nr. 2 BGB) ist, sofern sich beide Wohnungen zur Bedarfsdeckung des Eigentümers eignen (mit korrekt begründeter und am besten von einem Anwalt vorformulierter Kündigung) weder fragwürdig noch ein Problem, da muss in der Regel auch nicht geklagt werden. Sofern wir nicht wieder von der bereits zitierten Ausnahme sprechen.

Und die Zusammenlegung zweier Eigentumswohnungen funktioniert sofern technisch und baurechtlich machbar in der Regel ebenfalls problemlos. § 22, Abs. 1 WEG : "Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden."

Diese Beeinträchtigung "über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus" (§ 14, Abs. 1 WEG) entsteht durch Zusammenlegung zweier Wohnungen in der Regel gar nicht erst (nach § 14, Nr. 3 WEG sind solche Maßnahmen sogar zu dulden), weshalb also auch keine Zustimmung der WEG nötig ist. Eine solche Maßnahme der WEG/Hausverwaltung trotzdem anzukündigen ist jedoch sicher kein Fehler.

[Insoman]

Einen Aspekt sollte man jedoch noch bei der Zusammenlegung beachten: hinsichtlich des Hausgelds könnte es teuer werden, da Du einige Posten doppelt zahlst

[pemi]

Vielen Dank für die zahlreichen Infos. Mir ist noch ein Aspekt aufgefallen, der evtl. nicht unerheblich ist:

Meine Wohnung wird durch eine Bank finanziert. Wenn ich nun die Wohnung tausche, wird die Bank doch nicht einfach den Wechsel mitmachen, oder?

Ergänzend zum Topic könnt Ihr mir vielleicht für die ersten Gedanken auch bei diesem Thema helfen:
Der Eigentümer will die vermietete Wohnung nicht direkt an mich verkaufen - das könnte er ja. Seine Begründung: Er hätte steuerliche Nachteile (er besitzt die Wohnung seit über 10 Jahren), somit würde es sich "für ihn nicht lohnen". Bei einem Wohnungstausch sei die Sache anders.

Kennt wer dazu etwas? Ich würde ihm den steuerlichen Nachteil auch bezahlen (wenn ich die Höhe kennen würde), er sieht aber nur den Wohnungstausch als sinnvoll an.

Ich aber nicht, weil nach folgender Rechnung die Wohnung, die über meiner wäre (BETONUNG: Ich will die Dame nicht rausklagen, sie ist sehr alt uns soll darin bleiben!), sehr teuer wäre (aber vielleicht habe ich einen Denkfehler):

- Kaufwert der aktuellen 60qm = 190000 Euro + 10 Prozent Nebenkosten (Notar & Co., kein Makler) = rund 210000
- Tauschwohnung hat nur 50 qm
- Tauschzusatzkosten wieder rund 10% = ca. 230000 Euro
- Der Eigentümer sagt, er würde in meiner Lage die Wohnung locker fü 4k / qm weg bekommen. Ich bezweifle das, weil die Wohnung ja vermietet ist und keinen annähernswerten modernen Stand hat - allerdings liege ich in einer sog. Filet-Lage. Einigermaßen Vergleichbare Angebote bei Immoscout & Co. sind rund 60qm für 200000 Euro - das ist eine freie Wohnung, 5 Jahre alt!
- Ich wäre bereit über Marktpreis zu bezahlen, weil ich langfristig viele Vorteile hätte und NICHT WEGZIEHEN möchte. Aber irgendwo ist ja eine Grenze
- "Meine" Tauschwohnung würde einem Bauherren gehören, die mit dem Immobilienprofi verhandelt ist. Den Tauschpartner kenne ich aber schon lange, trotzdem hängt die Tauschzusage von Vertrauen ab. Weil: Meine Tauschwohnung müsste ich noch kaufen

Dazu folgende Kosten (die aber ein subjektives Problem sind)
- Vermietete Wohnung muss komplett renoviert werden, inkl Heizungsanlage (die Dame heizt über Strom), Küche und Bad (!). Die Heizungsanlage könnte aber mit meiner verbunden werden - Heizkörper und Rohre müssen trotzdem rein.
- Dazu die Kosten (irgendwann) für die Zusammenlegung Durchbruch nach oben inkl. Treppe.

Schon dicke Brocken, hinzu "das komische Gefühl", dass die Wohnung nur über den Tausch gehen soll.

[AndreasS]

Ich habe nicht viel Ahnung von Immobilien, aber wenn ich schon ein schlechtes Gefühl hätte, ließe ich die Finger von dem Geschäft.

[sunseeker49]

Ich wollte mal das gleiche machen zwei übereinanderliegende Wohnungen zusammenlegen. Dies ist schlicht und einfach an der Statik gescheitert, dass ich keinen Durchbruch nach oben machen kann, ohne die Statik des Hause zu gefährden. Also bevor du irgendwie die Pläne weiter verfolgst, kläre bitte mit Architekt / Statiker ob dies überhaupt in deinem Fall möglich ist und wenn ja wie hoch der Aufwand und die Kosten hierfür sind.

[Karl Napp]

Mir ist nicht ganz klar, wie Du das rechtlich sauber hinbekommen willst. Wenn ich das richtig verstehe, erhält Dein Vertragspartner Deine Wohnung. Zahlt der auch die Grunderwerbssteuer? Was bekommst Du im Tausch? Deine Wohnung soll ja ein "Bauherren" bekommen. Was ist, wenn der insolvent wird? Wann und wie sollst Du Eigentum an der Wohnung bekommen. Eigentümer ist nur der, der im Grundbuch steht. Auch kannst Du die Wohnung nur beleihen, wenn Du im Grundbuch stehst. Deine alte Grundschuld kannst Du bei einem Verkauf kündigen, allerdings musst Du die Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen.

Lass Dich vernünftig rechtlich beraten. Das kann sonst ins Auge gehen. Der Notar sollte das eigentlich auch machen, wenn der aber dem Immobilienprofi nahesteht, vergisst er das vielleicht.

[swimmingman]

Was man noch bedenken sollte wenn man 2 Wohnungen zusammenlegt, ist dass man Räume doppelt hat die man evtl. nur 1 mal braucht ( Küche, Hauptbad oder Gäste WC ).

Dadurch kommen ja auch nochmal Umbaukosten auf einen zu plus die Tauschkosten !

Würde ich mir gut durchkalkulieren !

[pemi]

rechtlich wird es gehen.

der umbau is tatsächlich zu beachten, allerdings würde auch eine gänzlich neue immobilie investitionen mit sich bringen.

[paddy]

... Auch kannst Du die Wohnung nur beleihen, wenn Du im Grundbuch stehst. ...

Es geht doch nichts über solides Halbwissen. Eine Grundschuld kann auch jeder Dritte als Sicherheit für ein Darlehen liefern.


pemi, nach dem Beitrag hier sind jetzt sämtliche Klarheiten erfolgreich beseitigt.