Frage an die Vermieter unter uns

[alien27]

Werte Vermieter unter uns,

einer unserer Mieter hat uns, nach nun 2,5 Jahren Mietzeit, mit Schimmelbildung im Objekt konfrontiert. Schlafzimmerwand.
Erster Gedanke: Falsch gelüftet, falsch geheizt.
Eine Broschüre dazu war Bestandteil des Mietvertrags.

Wie würdet ihr jetzt reagieren bzw. welche Maßnahmen ergreifen?

Mit dem Hinweis auf korrektes Lüften wird sich der Mieter bestimmt nicht abfinden.
Wer muss da jetzt die Beweisführung angehen und in Aktion treten?

Danke für sachdienliche Hinweise.

[ein michael]

Oh man, haben wir auch gerade hinter uns…
Mit Einverständnis des Mieters haben wir mit Datenloggern gearbeitet ( hat eine Architektin für uns erledigt ). Zum Teil haben wir Wände abgeschliffen und neu aufarbeiten lassen (Altbau). Im Sommer war mehr Ruhe gegen Herbst ging es wieder los. Das Lüftungsverhalten war nicht optimal. Am Ende konnten wir keine eindeutigen Ursachen festmachen. Auf das Geratewohl wollten wir nicht sanieren. Mit Mietern zu diskutieren, wie richtig gelüftet werden muss, damit dringst du nicht durch. Das Objekt wird jetzt verkauft.
Drücke dir die Daumen, nervig sowas.

[PCS]

Der Mieter muss Dich informieren. Das hat er getan. Du musst jetzt den Mangel beseitigen (lassen).

Die Beweislast, dass der Mangel durch den Mieter verursacht wurde, liegt, soweit ich weiß, bei Dir.

[1325fritz]

Gutachter/Sachverständigen holen und prüfen lassen wo es herkommt.
Dann weisst du genau ob der Mieter dafür verantwortlich ist, oder irgendein baulicher Mangel vorliegt.

So viel ich weiß muss zuerst der Vermieter beweisen, dass der Schimmelbefall nicht in seiner Verantwortung liegt.

[raul]

Das Thema ist immer wieder schwierig. Gerade im Schlafzimmer wird ja oft wenig geheizt, und der Köper gibt über Nacht einiges an Feuchtigkeit in die Luft. Dann auch nur ansatzweise "mangelhaftes" Lüften und es passiert.

Ich konnte Mieter bereits einige Male durch eine "Bohrprobe" zumindest ins Grübeln bringen. Kleines Loch in die Wand, wenns tiefer drin trocken ist, kommt logischer Weise die Feuchtigkeit von drinnen. Natürlich kann es dann trotzdem auch bauliche Ursachen (Kältebrücke, etc.) haben, aber man bekommt wie gesagt den einen oder anderen Mieter etwas eingefangen. Sollte es tatsächlich baulich bedingt sein, dann besser auch handeln!

[Analyst]

https://www.dahag.de/c/ratgeber/miet...in-der-wohnung.
Vielleicht hilft das weiter.

[Popeye]

Beweislast beim Vermieter .

Daher mache ich schon seit Jahren immer regelmäßig Fotos von außen.

Da sieht man dann über Jahre immer Kippstellung, Wäscheständer am Fenster usw.

Hilft bei der persönlichen Konfrontation .

Hilft das nicht, wird’s erstmal teuer.

Sachverständiger mit Wärmebildkamera und Gutachten erstellen lassen.

Mangel beseitigen und dann weiter sehen

[Berettameier]

Puh, lieber TS, bei Schimmelbildung ist es schon reichlich spät, dass der Mieter sich meldet. Tut mir leid für Dich. Besser wäre gewesen, der Mieter hätte sich vorher aufgrund zu hoher Feuchtigkeit gemeldet. Diesen Fall hatte/habe ich gerade:

Der neu eingezogene Mieter meldete mir, dass es sehr feucht in der Wohnung ist. Angeblich lüfte er ganz viel. Durch Beobachtung fand ich heraus, dass das Lüften sich auf kurze Zeiten in Kippstellung bei zwei Fenstern bezog.
Ich habe einen befreundeten Sachverständigen hinzugeholt zu einem Vor-Ort-Termin. Fazit: Bausubstanz in Ordnung, keine Wasserschäden usw. Der Sachverständige hat in einer verständlichen Sprache dem Mieter erklärt, wie man lüftet und einen Datenlogger mitlaufen lassen. Dieser läuft jetzt auch noch vor Ort.

Dennoch hat es sich gebessert. Der Mieter lüftet nun mit weit geöffneten Fenstern. Dennoch helfe ich weiter, natürlich auf meine Kosten:
- Ich habe einen kleinen, leichten, leisen Bautrockner besorgt, der die Feuchtigkeit besser entzieht in den nächsten Tagen/Wochen.
- Demnächst wird der Dunstabzug in der Küche umgebaut von Umwälzung auf Abzug nach außen.
- Demnächst wird im Bad (obwohl es ein Fenster hat) ein Außenlüfter mit Wärmetauscher installiert, der abhängig von der Luftfeuchtigkeit nach außen abbläst. Da kann der Mieter nichts mehr falsch machen!
- Die Badezimmertür wurde heute unten gekürzt, sodass selbst bei geschlossener Tür der Badzimmerlüfter alles rausziehen kann (aus der ganzen Wohnung).

Glücklicherweise ist in der Wohnung bisher kein Schimmel aufgetreten, obwohl der Mieter sich falsch verhalten hat. Er war zum Glück einsichtig und dennoch werde ich die Wohnung (und alle anderen, immer wenn ein Mieterwechsel oder eine Sanierung ansteht) mit Lüftern und baulichen Maßnahmen ausstatten. Das wird mir (hoffentlich) evtl. zukünftig Stress ersparen.

[Compact]

Hast Du Details zur Wohnung?
Neubau? Souterrain?

[Maga]

.. den Tauwasserausfall, welcher Schimmel begünstigt habe ich hier mal aufgeschrieben .
Meist liegt es in Schlafräume daran, dass diese zwar geheizt werden, aber nie so, dass das Mauerwerk richtig erwärmt wird. Heißt, einfach mal die Oberflächentemp.
mit einem Lasermessgerät messen - noch besser, wenn dieses gleich den Taupunkt bestimmen kann.

Bei der Schimmelsanierung darf (ab 0,5m²) nur ein Fachunternehmen ran; also nicht grad mal so nen Maler vorbeischicken, der darüber pinselt.

[Maga]

je kälter die Wandoberflächen sind, heißt, auch beim Heizen durch Möbel verdeckt, kann die Wärme das Mauerwerk nicht aufwärmen. Je kälter die Luft, desto weniger nimmt sie Feuchtigkeit. An kalten Oberflächen, kennen wir von Omas Einfachverglasung, schlägt sich das Wasser nieder. Trifft Wasser auf organisches Material (Papier, Gips, etc.) bildet sich mit den Schimmelsporen aus der Luft auf der besagten Stelle Schimmel.
Wenn Dich die Mieter "einladen" den Schimmel zu begutachten, werden sie vermutlich das Zimmer geheizt haben. Wenn dies aber nicht regelmäßig und ausreichend geschieht, merkt man das bei der Messung der Oberflächentemp. Einfach mal zum Vergleich die Oberflächentemp. im WoZi messen ;-)

[alien27]

Hast Du Details zur Wohnung?
Neubau? Souterrain?

Reihenmittelhaus, BJ in den 70ern. Schlafzimmer ist im 1. OG
Danke schon mal für die zahlreichen von Rückmedungen.

Einen Sachverständigen hinzuschicken halte ich für sinnvoll.
Der Mieter hat uns ein Bild geschickt von einem Laser Temperaturmessgerät,
bei dem die Wand 11 Grad hat und der Raum 16.
Wo soll die Wärme herkommen, um die Wände trocken zu halten bzw. durchzuztrocknen.

[ferrismachtblau]

Reihenmittelhaus, BJ in den 70ern. Schlafzimmer ist im 1. OG
Danke schon mal für die zahlreichen von Rückmedungen.

Einen Sachverständigen hinzuschicken halte ich für sinnvoll.
Der Mieter hat uns ein Bild geschickt von einem Laser Temperaturmessgerät,
bei dem die Wand 11 Grad hat und der Raum 16.
Wo soll die Wärme herkommen, um die Wände trocken zu halten bzw. durchzuztrocknen.

Das hört sich nicht so optimal an, wenn der Unterschied so groß ist ... 16 Grad sind aber aus meiner Sicht auch viel zu wenig tagsüber im Schlafzimmer. Wir hatten in unserem Mietshaus, BJ 72, auch in einigen Wohnungen das Problem. Dauerhafte Abhilfe haben hier Klimaplatten (Fa. Isotec, nicht verwandt oder verschwägert, aber perfekte Arbeit) an den betroffenen Wänden geschaffen. Wenn die anderen Zimmer ok und ohne Schimmelbefall sind, wäre das aus meiner Sicht die beste Lösung.

[Ralph_H]

Seit Jahren jedes Jahr ein Thema leider auch bei uns.

Ganz einfach: die Beweislast liegt bei Dir. Wenn Du einen Gutachter/Sachverständigen schickst(auch bei öffentlich bestellt und vereidigt) ist das ein „Parteiengutachten“, das Dir nicht weiterhilft. Nur die Aussage eines vom Gericht bestellten Gutachters ist entscheidend. Die dauert aber Monate im Verfahren und kostet. Im Sommer werden die Gutachten nicht erstellt und im Winter sind die Gutachter ausgelastet.

Versuche, Dich mit dem Mieter dahingehend abzustimmen, dass der Mieter einen vereidigten Sachverständigen auswählen kann und vereinbart, dass beide Seiten dessen Einschätzung akzeptieren. Dann habt Ihr den Gerichtsweg gespart und dasselbe Ergebnis schneller und preiswerter. Er soll auswählen, damit er danach nicht behauptet, Du hättest „Kontakte“ zu dem Gutachter. Die Gutachterkosten hat derjenige von Euch zu tragen, in dessen Ursächlichkeit der Mangel nach Gutachten liegt. Sei bei dem Vororttermin dabei und weise auch darauf hin - wenn es so ist - dass es bei den ganzen Vormietern keinen Schimmel gab.

Drücke die Daumen, dass der Mieter nicht die Miete anfängt zu mindern, denn das dürfte er, solange nicht gerichtsfest bewiesen ist, dass der Mieter den Mangel verursacht hat. Gehst Du sachlich an das Problem ran, spielen die meisten Mieter eigentlich mit.

Ich drücke Dir die Daumen!

[Maga]

bei den gebannten Temperaturen ist Ursache jetzt eindeutig