Immobilie in Dubai als Investment kaufen

[The Banker]

Die erzkonservative und langweilige Allianz Aktie hat derzeit eine Dividenrendite von 5,5 %. Und hier greift dann nur die Kapitalertragsteuer und nicht der persönliche Einkommensteuersatz.
Würde ich einem Betoninvestment in Weitweitweg mit allen Impondarabilien jederzeit vorziehen.

[Smoke]

Absolut. Genau so.

[chinaschmidt]

Oder halt Immobilie in der “Nähe”. Ordentlich strukturiert und bei einem erfahrenen Manager kommt man dann auch auf 7% Anfangsrendite.
Gute Kombi zur Allianzaktie :-)

[benjik]

Interessanter Artikel auf Bloomberg. Ich bin selbst Mieter (Wohnung und Büro) in Dubai. Es ist wie im wilden Westen!

Dubai Real Estate’s Resilience May Signal End of Boom-Bust Cycle

Home values in the city have risen for 15 consecutive quarters
Average rents for single-family homes have shot up to $96,000







Illustration of the Palm Jebel Ali island in Dubai.
Illustration of the Palm Jebel Ali island in Dubai.Source: Nakheel
By Zainab Fattah
June 22, 2024 at 12:00 PM UTC

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Dubai’s red-hot real estate market is defying predictions of a slowdown, in a sign that the Middle Eastern business hub might be breaking free from its boom-and-bust cycles.
“Prices are continuing to rise and the transient nature of Dubai seems to be well and truly over,” Taimur Khan, the head of research at global property advisory firm CBRE Group Inc., said. “Whether new or long-standing residents, most are buying for occupancy now and as a result we’re seeing prices remain resilient.”
Many analysts had anticipated the surge in property prices and rents — that had made Dubai one of the hottest property markets globally — to moderate or even drop by early 2024. Those predictions haven’t materialized despite continuing tensions from the Israel-Hamas war, rising cost of living and the city’s fading appeal for wealthy Russians.
Instead, home values have risen for 15 consecutive quarters and are up 20% for the year ending May, according to Cushman & Wakefield Core. Rents have climbed for 13 straight quarters, although at a slightly slower clip than the previous year.
“Demand is coming from everywhere even though the Russian buyers have declined in the market,” said Prathyusha Gurrapu, the head of research and advisory at the real estate consultancy firm. “Prices at most areas have now surpassed their 2014 peaks and are still growing as buyers keep coming from Europe, India and other South Asian countries,” she said.
Dubai had a record 274 billion dirhams ($74.6 billion) worth of property changing hands in 2023, according to property consultant Knight Frank LLP. In the first three months of this year, the city has already recorded 89.2 billion dirhams in transactions.
City-wide prices have surged 60% since the end of 2020 while rents have soared a whopping 83%, Cushman & Wakefield Core’s calculations show. That recovery was underpinned by an influx of wealthy investors — including Russians — seeking to shield their assets, crypto millionaires and rich Indians seeking second homes. The government’s handling of the pandemic and its liberal visa policies also attracted more foreign buyers.


Dubai’s property market has long been known for sharp booms and busts, with one of its most dramatic downturns coming in 2009, following years of debt-fueled growth. Prices rebounded in 2011 before slumping again in 2014 after an oil price collapse hurt regional economies. Since then, the government has introduced a series of reforms for buyers and developers to limit volatility including raising required down payments for mortgages to 20%.
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But the rebound and accompanying convergence of wealthy new residents is transforming the city’s luxury market and prompting developers to revive projects that had lain dormant for nearly 15 years.
Among those are the children of billionaire developer Hussain Sajwani who are building a project on an artificial archipelago built in the shape of a world map. State-owned Nakheel PJSC managed to sell mansions ahead of construction on Palm Jebel Ali, the largest of the city’s famous palm-shaped artificial islands, which along with projects on Deira islands have drawn throngs of buyers — some of them queuing up for $5 million homes.
The average rental rate in the emirate surged 22.2% in the year through May, according to CBRE. Rentals for single-family homes, known locally as villas, have seen some of the biggest increases and now go for an average of $96,000 a year.
The rising cost is a headache for policymakers battling to ensure Dubai remains a competitive hub for global companies at a time many employees complain that their rents have soared while their salaries have remained flat. Dubai was ranked the 15th most expensive city globally for expatriates in Mercer’s 2024 Cost of Living report.
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Population Surge
Developers built around 40,000 homes in the emirate last year and are expected to complete construction of an additional 39,000 in 2024. Knight Frank estimates that around 260,000 homes will be built by 2029, with apartments accounting for 80% and villas making up the rest.
So far, the growth in population helped the market absorb the new supply. Roads are jammed and schools are seeing some of the highest enrollment in years. Dubai officials expect the city’s population to surge to 5.8 million people in 2040 from about 3.3 million in 2021.

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Traffic at the Dubai International Financial District (DIFC) in Dubai, United Arab Emirates.Photographer: Natalie Naccache/Bloomberg
Still, Gurrapu expects prices to start moderating from next year through 2027 as the bulk of new homes hits the market.
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Affordability Hit
For now, affordability of homes has declined across the city. Many residents who were priced out moved to cheaper locations, and many others have taken their landlords to court to try and resist the increasing rents.
Much of the new sales are within the so-called “off plan market” where developers sell homes ahead of construction and take payments in installments. For buyers, the new developments offer a cheaper alternative to established locations where values have soared. But those purchases are usually funded by a buyers’ savings and don’t qualify for mortgages.
“The market is becoming extremely expensive for mid-income buyers and that’s going to put downward pressure on it,” Gurrapu said. “On the other hand, rising rents and falling interest rates will likely encourage new buyers.”
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Confident Developers
Dubai’s developers are riding the market’s resilience, launching projects at a fast clip and collecting money quicker than ever before.
Payment plans, which allowed buyers to complete their purchase sometimes up to seven years after a property is built, are nowhere to be found. Emaar Properties PJSC, Dubai’s largest developer with around 30% market share, requires buyers to pay the final 15% of the property’s value before the keys are even handed over.
At least for the time being, the property market’s breathless rise looks set to continue.
“I truly thought the market would moderate by now considering the massive increases over the past few years,” CBRE’s Khan said. “But now, as I look at the dynamics, I’m starting to believe that we’re unlikely to see much of a drop in the near future.”

[Kalle]

Sehr interessante Beiträge…bin aktuell auch am Pläne machen, um diesem Land den Rücken zu kehren.
Will aber eher flexibel bleiben und immer mal das Land wechseln -> also mieten.

[ReneS]

Komm einfach Mai bis Oktober nach Bayern oder in die Pfalz, Kalle. Im Sommer gibt’s keine besseren Flecken auf der Welt. November und Februar bis April Kanaren, Dezember und Januar Dubai.

Das wäre mein Plan (nur im Dezember möchte meine Frau die Weihnachtszeit zu Hause verbringen).

Da würde es sich lohnen, off plan was in Dubai zu kaufen und das restliche Jahr über eine Agentur (falls Jochen mag) zu vermieten.

[buchfuchs1]

Das wird aber mit der Weihnachtszeit schwer zu koordinieren sein, wenn Karin über Weihnachten zu Hause sein will. Dann hast du ja faktisch nur den Januar in Dubai.

[buchfuchs1]

Und Kalle möchte dem Land ja den Rücken kehren, dazu gehören auch die Pfalz und Bayern….

[ReneS]

Dann hast du ja faktisch nur den Januar in Dubai.

Genau

Und Kalle möchte dem Land ja den Rücken kehren, dazu gehören auch die Pfalz und Bayern….

Nur, weil er die Gegenden nicht gut genug kennt

[Compact]

Die erzkonservative und langweilige Allianz Aktie hat derzeit eine Dividenrendite von 5,5 %. Und hier greift dann nur die Kapitalertragsteuer und nicht der persönliche Einkommensteuersatz.
Würde ich einem Betoninvestment in Weitweitweg mit allen Impondarabilien jederzeit vorziehen.

Die beiden Assets so zu verglichen wird deren nicht gerecht. Bzw. nicht einfach über Dividendenrendite vs. Mietrendite

[Ralf1975]

Danke für die teilweisen sehr guten Infos hier und auch als PN.

Wobei ich immer wieder am Staunen bin, wo ihr alle die Investments mit nahezu sicheren 2-stelligen Renditen als Entscheidungsgrundlage findet.

7 % Nettorendite für Neubau (ohne nicht umlegbare Nebenkosten, Mietausfallrisiko kalkuliert, etc.) ohne Sondervermietung wie möbliert oder Airbnb oder Hoffnung auf Wertsteigerung habe ich schon lange nicht mehr gesehen in Deutschland.

Den mit den weniger "hilfreichen" Tipps biete ich gerne eine Wette um eine sehr gute Flasche Wein an:

Wir vergleichen nicht öffentlich das beste Immobilien-Investment der letzten 5 Jahre mit den KPI's: Eigenkapitalrendite, Wertentwicklung und Mietrendite auf den Kaufpreis inkl. Nebenkosten.

Angebot für den Vergleich gerne hier öffentlich und wir berichten hier auch nur wer den besseren Deal abgeschlossen hat, dann aber ohne in Details zu gehen.

[ReneS]

Bis Du in Dubai allerdings die 7% Nettorendite siehst vergehen viele Jahre, in denen Du gar keine Rendite bekommst. Dann wollen die Mieter nur Neubau in Toplage und es stellt sich die Frage, ob 7% Rendite bei 25% Vermietungsquote nicht vielleicht doch eher -x% sind, wenn Du hohe Nebenkosten hast. Zuletzt ist die Bude nach ein paar Jahren für die meisten uninteressant und Du bist darauf angewiesen, die zu Deinen Einstandskosten wieder zu verkaufen, bevor die unvermietet mit hohen Nebenkosten für immer im Portfolio bleibt.

Sicher etwas krass formuliert, aber Dubai ist mit keinem anderen Markt zu vergleichen. Eher mit Cryptos. Wenn Du genau weißt, was Du tust, verdienst Du richtig Kohle. Ansonsten tun das anndere

So könnte es im Optimalfall laufen:

Off Plan Immobilie kaufen, zwei bis drei Jahre warten.
Nächste Off Plan Immobilie kaufen und die erste für zwei bis drei Jahre zu 15% Rendite vermieten, danach zum Doppelten Preis verkaufen.
Dann die neue Immobilie vermieten und wieder von Vorne anfangen.

Bedeutet allerdings, dass Du in den ersten drei Jahren sicher siebenstellig in Vorleistung gehen musst. Davor wahrscheinlich ein Jahr oder länger dort leben, Kontakte knüpfen, Erfahrungen sammeln, verschiedene Bauträgerprojekte ansehen usw.

Dann und nur dann, ist die Chance, richtig Geld zu verdienen, hoch. Zumindest so lange das bis zum Verkauf der ersten Immobilie auf dem aktuellen Niveau weitergeht.

Und selbst dann kann es Dir passieren, dass die bis zu 1500€ Nebenkosten monatlich Deine Rendite bei Nichtvermietung schnell negativ werden lassen.

[Sardegna123]

Auf welche Ideen hier manche kommen....

Niemals würde ich wegen einer möglichen Rendite in Dubai kaufen. Ohne Insiderkenntnisse kann das nur schiefgehen. Wohnsitz wegen steuerlicher Gestaltung ok. Ansonsten Finger weg, sonst sind sie ab.

[Ralf1975]

Danke Rene, Du hast die Chancen / Risiken mehr als gut beschrieben die mir durch den Kopf gegangen sind

Nur bei der Leerstandsquote war ich etwas optimistischer bei meiner Simulation, liegt die aktuell nicht eher unter 10%?

[ReneS]

Bei Neubauten in Toplage liegst Du richtig. Allerdings ziehen die Mieter schnell in die nächstneuere, -bessere Unterkunft. So bekommen die Makler Provision und die Mieter eine nagelneue Bude. Deswegen die drei Jahre. Wahrscheinlich gehen auch fünf oder mehr, in denen man gut vermieten kann, darauf wetten würde ich nicht.

Die Leute, mit Immobilien in Dubai, die ich kenne, haben das nur zur Diversifikation und als Exitstrategie im Portfolio. Durch die deutlich höheren Immobilienwerte nach Fertigstellung sind die alle entspannt. Die Frage ist nur, wie lange das so weitergeht. Um das zu erkennen, sollte man regelmäßig dort sein oder am besten dort leben.

[MrLuxury]

Ein Geschäftspartner von mir hat viele Jahre in Dubai gelebt. Aus seiner Sicht ist das Rechtssystem problematisch. Nicht, weil es anders ist, sondern weil man gegen Einheimische keine Chance hat, jemals zu gewinnen.

[Riot]

Und genau deswegen stünde das für mich nie zur Debatte...Sowohl das Rechtsystem als auch die Blase, in der sich Dubai inzwischen sicherlich befindet würden mich vor einem Investment abhalten, selbst bei 10% Rendite.

Rene hat das schon sehr gut beschrieben!

[buchfuchs1]

Mir hat Dubai als Urlaubsort mit meinen engsten Freunden immer getaugt, leben und investieren möchte ich da allerdings niemals.
Allein die Lizenz zum Alkoholkauf….was ne Rennerei.

[trk1969]

Ist bei mir auch so. Mache dort seit 11 Jahren regelmäßig Urlaub. Aber dort investieren? Nein, danke.
Und da leben möchte ich schon gar nicht. In einem Land, wo kein Grashalm wächst und man 3 Monate im Jahr am besten nicht vor die Tür geht.

[buchfuchs1]

Word